Tilgung bei einer Immobilienfinanzierung

Tilgungspläne und Tilgungssätze - Definition und Beispiele

Je günstiger das Zinsumfeld, desto attraktiver wird die Finanzierung von Immobilieneigentum mit Hilfe von Fremdkapital – also über ein Darlehen. Und bei steigenden Immobilienpreisen und mit immer größerem Anteil am Investitionsvolumen. Zugleich wird damit der Weg zurück zur Schuldenfreiheit immer entscheidender. Im Mittelpunkt steht die Tilgung.

Die Tilgung des Kredits

Die Tilgung bezeichnet die planmäßige Rückzahlung eines Kredits an den Darlehensgeber – in den meisten Fällen eine Bank. Dabei bezieht sich die Tilgung lediglich auf das reine Darlehen, das der Immobilieninvestor braucht, um eine Immobilie zu finanzieren. Nicht einbezogen sind die Zinsen, die die Bank für die Bereitstellung des Kapitals verlangt. Tilgung und Zins zusammen machen also erst das gesamte Kreditvolumen aus, das der Darlehensnehmer über einen vereinbarten Zeitraum abtragen muss – meistens in Form eines regelmäßigen Anteils, einer Rate.

Die Tilgung muss nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016 bis zum Rentenbeginn abgeschlossen sein. Zur obligatorischen Bonitätsprüfung eines potenziellen Kreditnehmers gehört daher die Prüfung, ob ein Investor in der Lage ist, diese Tilgung im verbleibenden Zeitraum bis zum Renteneintritt zu bestreiten. Die relevante Größe dafür wird als freies Monatseinkommen bezeichnet.

Tilgungsarten: Regelmäßige Monatsraten oder vollständige Bezahlung am Ende der Laufzeit?

Nun gibt es verschiedene Arten der Tilgung, die bei Vertragsabschluss mit der Bank festgelegt werden. In der Immobilienfinanzierung steht zwei Arten im Mittelpunkt: die Annuitätentilgung und das endfällige Darlehen, auch Einmaltilgung genannt. Weitere Tilgungsarten wie Darlehen mit flexiblen Raten sind für die langfristige Immobilienfinanzierung kaum relevant.

Einmaltilgung

Beim endfälligen Darlehen leistet der Darlehensnehmer während der Laufzeit keine Zahlungen, sondern begleicht die vollständige Darlehenssumme plus Zinsen am Laufzeitende mit einer Einmalzahlung. So verfügt der Schuldner über die maximale Liquidität. Allerdings muss die Forderung der Bank am Ende eingelöst werden können. Typischerweise sparen die Darlehensnehmer während der Laufzeit dazu Kapital in einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung an. Zu beachten ist hier, dass die am Ende der Laufzeit ausgezahlte Summe höher als die Darlehenssumme ist, keinen Kredit für die Einmaltilgung aufnehmen zu müssen.

Annuitätentilgung

Bei der Annuitätentilgung wird eine über den Vertragszeitraum gleichbleibende Rate in konstanter Höhe vereinbart. Der Begriff geht auf das Lateinische Wort „annus“, das Jahr zurück, bezeichnet also die pro Jahr abgetragene Schuld. Dieser Jahresbetrag wird beim Annuitätendarlehen jedoch üblicherweise in Monatsraten umgerechnet.

Mit seiner monatlichen Rate trägt der Kreditnehmer Stück für Stück seine Schulden ab. Anfang kommt er dabei zunächst für die Zinsen auf, die die Bank für die Gewährung des Kredites verlangt. Die Abtragung der eigentlichen Kreditschuld startet erst nach einer bestimmten Zeit. Das heißt: Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil an der Rate, während der Tilgungsteil, also die Rückzahlung des Darlehens zunimmt.

In welchen Schritten die Abtragung des Kredites erfolgt, ist im Tilgungsplan festgehalten.

Tilgungsplan

Die Annuitätentilgung ist eine planmäßige Tilgung. Der Darlehensnehmer erhält von der Bank nach Abschluss des Darlehensvertrages einen Tilgungsplan, aus dem er ersehen kann, in welchen Schritten und zu welchen Zeitpunkten er seine Kreditschuld abbaut und welche Kosten monatlich sowie insgesamt auf ihn zukommen. Diese Transparenz und Planbarkeit sind die entscheidenden Argumente der Annuitätentilgung.

Kerngrößen für die Aufstellung des Tilgungsplans sind die Kreditlaufzeit, der Zinssatz, der Tilgungssatz, der Tilgungstermin sowie die Restschuld:

Kreditlaufzeit

Die Kreditlaufzeit legt den Zeitraum fest, für den die vereinbarten Konditionen – insbesondere ein vereinbarter Zinssatz gelten. Am Ende dieses Zeitraums bleibt in der Regel eine Restschuld bestehen. Je nach Laufzeit reduziert sich die monatliche Belastung, vergrößern sich aber auch die Kosten durch die Zinsen. Entsprechend der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die Laufzeit altersmäßig begrenzt, denn das Darlehen soll bis zum Eintritt ins Rentenalter abgezahlt sein. Es geht also entscheidend darum, was sich der Kreditnehmer leisten kann – wie alt ist der Darlehensnehmer, wie sicher ist das Beschäftigungsverhältnis, wie ist die familiäre Situation, welche weiteren Kreditbelastungen gibt es – und wie sieht das aktuelle Zinsumfeld aus?

Zinssatz

Aus dem Zinssatz ergibt sich die Gebühr, die der Kreditnehmer für das Darlehen zahlen muss. Der Zinssatz wird meist über die Kreditlaufzeit festgeschrieben. Dabei hängt der konkrete Zinssatz zum einen vom allgemeinen Zinsniveau ab (aktuell befinden wir uns in einem Niedrigzinsumfeld). Zum anderen hängt der Zinssatz von weiteren Faktoren ab, etwa der Eigenkapitalhöhe, der Bonität und der Kreditlaufzeit. Vor allem aber orientiert sich der Zinssatz aber am allgemeinen Zinsniveau – aktuell befinden wir uns in einem Niedrigzinsumfeld. Kredite sind also relativ günstig.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz gibt vor, wie viel Prozent des Darlehens pro Jahr der Vertragslaufzeit abgetragen werden solle. Bei einem höheren Tilgungssatz von beispielsweise drei Prozent sinkt der Schuldenbetrag schneller als bei einem typischen Tilgungssatz von einem Prozent. Allerdings bedeutet ein höherer Tilgungssatz eine höhere monatliche Belastung.

Tilgungstermin

Der Tilgungstermin schließlich legt fest, wann der Darlehensnehmer seine Raten zu entrichten hat. Meist ist das der Monatsbeginn oder die Monatsmitte. Üblicherweise wird die Rate von der Bankleingezogen, um ihr mehr Sicherheit zu verschaffen.

Restschuld

Die Restschuld ist der Betrag, der nach dem Ende der Kreditlaufzeit noch gegenüber der Bank zu begleichen ist. Um diese Restschuld zu begleichen, ist eine Anschlussfinanzierung nötig ­– eine zweite Finanzierungsrunde also, in der die Restschuld zu einem dann zu vereinbarenden Zinssatz beglichen wird und die Immobilie vollständig im Besitz des Investors ist.

Mit dem Tilgungsplan in der Hand hat der Darlehensnehmer Planungssicherheit. Er weiß also, was Monat für Monat an Belastung auf ihn zukommt und kann seine weiteren Ausgaben danach ausrichten. In der Praxis wird der Tilgungsplan allerdings selten diese Form haben, weil die Banken verschiedene Optionen zur Flexibilisierung der Rückzahlung anbieten.

Höherer Tilgungssatz

Das aktuell niedrige Zinsniveau erlaubt vielen, einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren. So profitieren sie von der Zinssituation, können ihre Restschuld zügiger abbauen und ihre Zinslast damit senken. Letzteres sorgt für eine erhebliche Ersparnis.

Viele Banken belohnen die Entscheidung für einen höheren Tilgungssatz darüber hinaus mit einem günstigeren Zinssatz. Hier lohnt es sich also, in Kontakt mit der Bank zu treten. Und noch etwas spricht für einen höheren Tilgungssatz: Am Ende der Kreditlaufzeit bleibt eine geringere Restschuld übrig. Da dem Anschlusskredit die dann gültigen Zinsen zugrunde gelegt werden, fällt eine eventuelle zwischenzeitliche Zinssteigerung nicht so sehr ins Gewicht. Das sogenannte Zinsänderungsrisiko ist gering. Im Falle einer Volltilgung während der Kreditlaufzeit wird der Kredit innerhalb Darlehenslaufzeit vollständig zurückgezahlt. Dabei ist zu beachten, dass im Falle einer solchen Vereinbarung in der Regel Sondertilgungen, Tilgungsaussetzungen, Tilgungswechsel und andere flexible Bausteine nicht möglich sind.

Geringerer Tilgungssatz

Für einen niedrigeren Tilgungssatz spricht die Sicherheit, den Kredit auch unter ungünstigen Bedingungen weiter abzahlen zu können. Sollte der Kreditnehmer also arbeitslos werden oder schwer erkranken, bedeutet das nicht sofort, dass er seinen Kredit nicht mehr bedienen kann. Durch die längere Rückzahldauer sinkt die Zinslast natürlich langsamer, sodass unterm Strich höhere Kosten entstehen.

Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung mit der richtigen Tilgungsrate

Vereinbart werden sollte eine Tilgungsrate von mindestens einem Prozent. Höhere Tilgungsraten liegen beispielsweise bei drei Prozent.

Sondertilgung

Sondertilgungen sind Zahlungen, die über die planmäßigen Raten hinaus geleistet werden und die Restschuld damit sprunghaft senken. Diese Option bietet die Möglichkeit, beispielsweise Erbschaften, Boni oder auch fällig gewordene Bausparverträge in die laufende Immobilienfinanzierung einzubringen.

Durch Sondertilgungen verliert die finanzierende Bank einen Teil der Zinseinnahmen. Deshalb verlangen sie zum Teil Aufschläge für die Option von Sonderzahlungen. Entsprechend sollte die Option (einer bestimmten Zahl) kostenloser Sonderzahlungen unbedingt in den Vertragsentwurf aufgenommen werden. Es gibt dazu verschiedene Verfahren: Manche Verträge legen einen prozentualen Anteil an der Darlehenssumme – meist zwischen fünf und zehn Prozent – fest, der jährlich über Sondertilgungen abgetragen werden darf. Andere Banken deckeln Sondertilgungen auf einen Gesamtanteil an der Darlehenssumme, der durch Sondertilgungen geleistet werden darf – typicherweise maximal 25 Prozent. Wieder andere Verträge sehen jährlich festgelegte Beträge von beispielsweise maximal 5.000 Euro vor, die mithilfe von Sondertilgungen gezahlt werden dürfen.

Tipp: Wägen Sie eine höhere Tilgung sorgfältig gegen Sonderzahlungen ab. Oft ist die höhere Tilgung unter strich günstiger als eine Sondertilgung – insbesondere für den Fall, das die Sondertilgungsoption mit Extrakosten verbunden ist. Darüber hinaus ist eine Sondertilgung immer eine Kann-Regelung: Der Kreditnehmer muss die Option nicht nutzen, sodass viele Kreditnehmer die Gelegenheit verpassen, weil sie sie vergessen, bzw. nicht nutzen, weil es anderweitige Belastungen gibt, die den Überschuss aufgefressen haben. So sollten, insbesondere bei einer Sondertilgungsoption gegen Aufschlag, unbedingt separat Tilgungskapital zurückgelegt werden. Ansonsten verliert der Kreditnehmer hier unnötig Geld.

Tilgungsaussetzung

Kann ein Kreditnehmer die monatliche Rate nachweisbar nicht begleichen, gibt es – je nach Vertrag – die Möglichkeit, die Tilgung für eine bestimmte Zeit (in der Regel maximal sechs Monate) auszusetzen. Typische Anlässe sind etwa eine Kündigung oder ein Unfall. Die Zinsen müssen in dieser Zeit allerdings weiterhin bezahlt werden. Zudem berechnen einige Banken eine Bearbeitungsgebühr für die Tilgungsaussetzung. Natürlich muss das Darlehen weiterhin voll an die Bank zurückgezahlt werden. Dazu wird die Darlehenslaufzeit entweder um den Zeitraum der Tilgungsaussetzung verlängert, oder die ausstehenden Tilgungen werden am Ende als Gesamtbetrag fällig.  Zudem verlangen viele Banken im Gegenzug für eine Tilgungsaussetzung zusätzliche Sicherheiten. Das können beispielsweise ein ausreichend dotierter Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung sein. In jedem Fall sollte die Bank frühzeitig über die Zahlungsschwierigkeiten informiert werden!

Tilgungsstundung

Ähnlich wie bei der Tilgungsaussetzung kommt die Stundung in Frage, falls ein Kreditnehmer fällige Zahlungen nicht pünktlich begleichen kann. Eine Stundung verschafft den Darlehensnehmern Flexibilität und wird gerne im Falle hoher, langfristiger und staatlich geförderter Kredite genutzt. Auch hier gilt es, die Bank unbedingt frühzeitig in Kenntnis zu setzen, um eine individuelle Regelung zu finden. Schließlich hat die Bank bei ausstehenden Raten – der sogenannten Tilgungsstörung – ein Kündigungsrecht. Dazu wird oft eine sogenannte Cross-Default-Klausel in den Kreditvertrag aufgenommen. Diese Klausel besagt, dass eine Tilgungsstörung bereit angezeigt ist, wenn der Schuldner zwar noch den Darlehensvertrag mit der Bank erfüllt, aber gegenüber anderen Gläubigern vertragsbrüchig wird.

Tilgungsstreckung

Im Rahmen einer Tilgungsstreckung wird die monatliche Tilgung herabgesetzt bzw. ein zusätzliches Darlehen vereinbart. Unterm Strich verlängert sich dadurch die Kreditlaufzeit, sodass die monatliche Belastung sinkt. Im Rahmen des zusätzlichen Darlehens wird oft der anfangs als Disagio seitens der Bank einbehaltene Teil der Darlehenssumme herangezogen. Die bisher geleistete Tilgung wird abgerechnet und ein neues Darlehen über die Restschuld vereinbart – zum dann gültigen Zinssatz.

Tilgungswechsel

Ein Tilgungswechsel kann zu einer niedrigeren, aber auch zu einer höheren Tilgungsrate führen. Entwickelt sich das Einkommen des Darlehensnehmers beispielswese besser als erwartet, kann er eine höhere Tilgung nutzen, um schneller schuldenfrei zu werden. Umgekehrt kann eine niedrigere Tilgung eine Tilgungsstörung vermeiden. Manche Kreditverträge sehen die Option Tilgungswechsel – meist auf eine maximal erlaubte Zahl sowie einen Zeitraum und Umfang der Abweichung begrenzt – vor, bei anderen Verträgen ist ein Tilgungswechsel mit zusätzlichen Kosten verbunden. Im Nachgang zu einem Tilgungswechsel wird ein neuer Tilgungsplan aufgestellt.

Umschuldung

Sind die Konditionen bei einer Bank deutlich und dauerhaft besser, kann der Gläubiger gegebenenfalls eine Umschuldung vornehmen – also den laufenden Kredit bei seiner ersten Bank vorzeitig auflösen und gegen ein neues Darlehen bei einer anderen Bank „tauschen“. Dies ist jedoch nicht bei allen Banken möglich und mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Vorzeitige Darlehensablösung

Ein Immobiliendarlehen ist stets auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Was aber, wenn der Vertragszeitraum gar nicht ausgenutzt werden muss, sondern der Kredit schon früher beglichen werden kann? Was für den Darlehensnehmer eine freudige Aussicht, ist aus Sicht der Bank entgangener Zins. Deshalb verlangten die Banken früher sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigungen.

Für ab dem 11. Juni 2010 geschlossene Verträge darf diese Gebühr jedoch maximal ein Prozent der Restschuld betragen, bei einer Restlaufzeit von weniger als einem Jahr sogar nur 0,5 Prozent. Eine Bearbeitungsgebühr im Fall einer vorzeitigen Vertragsauflösung darf die Bank demgegenüber nicht generell erheben, allerdings eine Gebühr für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung von meist maximal 300 Euro. Festgelegt worden ist außerdem, dass der Stichtag für die Ermittlung der Restschulden der Tag des tatsächlichen Geldeingangs ist und nicht der der Kündigung.

Berücksichtigen müssen die Banken ferner das reduzierte Darlehensrisiko, die durch die Vertragsauflösung entfallenden Verwaltungskosten sowie das generelle, entschädigungsfreie Kündigungsrecht von Darlehen nach zehn Jahren Laufzeit von zehn Jahren.

Exkurs: Wie berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung?

In der Regel kommt hier die Aktiv-Passiv-Methode zur Anwendung: Die finanzierende Bank erhält durch den vorzeitig ausgelösten Kredit zusätzliche Liquidität. Dieses Kapital kann sie beispielsweise in Wertpapiere anlegen. Die dabei erzielten Gewinne kompensieren den Zinsausfall durch den vorzeitig ausgelösten Kredit. Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen die Banken nach Meinung des Bundesgerichtshofs die aktuellen Konditionen für Hypothekenpfandbriefe sowie einen gestaffelten Zins entsprechend der sinkenden Restschuld zugrunde legen.

Anschlussfinanzierung

Besteht am Ende des ersten Darlehens noch eine Restschuld, braucht der Schuldner einen Anschlusskredit, um den Kredit voll abzutragen. Dabei sollte der Tilgungssatz nach Möglichkeit erhöht werden, um schneller schuldenfrei zu werden – zumal angesichts der Restschuld der Tilgungssatz ohnehin weniger ins Gewicht fällt.

Weitere Hinweise zur rechtlichen Situation

Ein Darlehensvertrag begründet nach §362 ff BGB eine Erfüllungspflicht. Der Schuldner muss danach regelmäßig Mindesttilgungsrate bedienen. Das Schuldverhältnis gegenüber dem Gläubiger endet mit der vollständigen Begleichung Schuld. Wer allerdings für die Begleichung der Schulden sorgt, kann der Gläubiger nicht vorschreiben. Das heißt, auch Verwandte und Freunde des Schuldners können sich in die Rückzahlung einbringen.

Allerdings trägt der Schuldner nach §270 BGB bis zur vollständigen Tilgung der Schulden das volle Risiko. Kommt die Rate beispielsweise nicht auf dem Konto des Gläubigers an, muss der Schuldner die Rate nochmals anweisen – unabhängig davon, ob er verantwortlich für den ersten gescheiterten Versuch ist.

Bei einer vermieteten Immobilie kann der Schuldner die Zinszahlungen steuerlich geltend machen. Schließlich sei noch auf das Kündigungsrecht des Gläubigers hingewiesen, falls er der Bank eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung nachweisen kann.