Mietendeckel Berlin

Alle Informationen zum Mietendeckel in Berlin

Wieso es sich gerade jetzt lohnt in Neubau zu investieren

Der Berliner Mietendeckel sorgt seit Monaten für Diskussionen in und über die Hauptstadt. Das Regelwerk, das die Mieten streng nach Katalog klassifiziert und besonders Altbau in den Fokus nimmt, soll die Situation auf dem Wohnungsmarkt entspannen. Kritiker streiten sich darum, ob das Gesetz tatsächlich zum gewünschten Effekt führen wird. Zwischen Debatten, Änderungen und Eckpunkten wirft ZIEGERT für Sie einen Blick auf die wichtigsten Fragen des Gesetzentwurfes.

Was ist der Mietendeckel?

Der Mietendeckel ist ein Vorstoß des Berliner Senats, allen voran Bausenatorin Kathrin Lompscher, die Mieten der Stadt durch eine gesetzliche Vorgabe zu regulieren. Es wird ein Mietenstopp für 5 Jahre (also bis 2025) eingeführt, der verhindern soll, dass die Mieten weiter steigen. Das heißt, dass keine höhere Miete als die am 18. Juni 2019 geltende Nettokaltmiete (einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände) gezahlt werden darf (Stichtagsmiete). Auch für Staffel- und Indexmieten gilt, dass die Miete, die vor dem 18. Juni 2019 vereinbart oder gezahlt wurde, eingefroren wird.

Sind alle Mietwohnungen in Berlin betroffen?

Nein, denn der Mietendeckel gibt Regularien vor: Öffentlich geförderte Wohnungen, Trägerwohnungen, Wohnheimeinheiten oder auch Neubauwohnungen, die nach dem 2014 bezugsfertig waren, sind nicht vom Mietendeckel betroffen.

Was legt die Mietentabelle fest?

Die Mietentabelle soll festlegen, mit welcher Ausstattung und ab welchem Baujahr ein festgesetzter Preis pro Quadratmeter gilt. Somit wird die Miete abhängig von Alter und Ausstattung. Es ist beabsichtigt, dass ab dem Jahr 2022 die Mietwerte aus der Mietentabelle automatisch um einen Inflationsausgleich von maximal 1,3 % erhöht werden dürfen.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und AusstattungMietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad9,80 Euro

Und was passiert, wenn ich eine Wohnung erst- oder wiedervermiete?

Soweit das neue Gesetz anwendbar ist, gilt bei einer erstmaligen Vermietung der Mietendeckel und somit eine fixe Mietobergrenze.

Bei der Wiedervermietung orientiert sich die Miete an der Stichtagsmiete des Vormieters. Übersteigt die Stichtagsmiete die vorgegebene Mietobergrenze, muss sie auf den Höchstwert herabgesetzt werden. Ist die Stichtagsmiete niedriger als die in der Tabelle ausgewiesene Mietobergrenze, darf sie nicht auf die Obergrenze angehoben werden. Ein Zuschlag in Höhe von maximal 1 Euro ist bei moderner Ausstattung der Wohnung zulässig.  Liegt die Stichtagsmiete unterhalb von 5,02 Euro und weist die Wohnung eine moderne Ausstattung auf, darf die Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro höchstens jedoch auf 5,02 Euro erhöht werden. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn drei der folgenden fünf Kriterien vorliegen:

  • Schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
  • Einbauküche
  • Hochwertige Sanitärausstattung
  • Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh

Was ist eine Stichtagregelung?

Um einen Bezugspunkt für die Regulierung der Miete zu haben, nutzte der Senat den Beschlusstag des Mietendeckels: den 18. Juni 2019. Alle Mieten, die nach diesem Tag erhöht worden sind und die weiteren Kriterien des Gesetzes erfüllen, sind betroffen.

Wird die Miete vom Einkommen der Mieter abhängig sein?

Nein, die Miethöhe hängt nicht mit dem Einkommen der Mieter zusammen. Sie wird durch eine Mietentabelle geregelt.

Was ist mit Modernisierungen? Werden sie weiterhin möglich sein?

Kosten für Modernisierungen dürfen nur noch auf die Miete umgelegt werden, wenn sich dadurch die Miete nicht um mehr als 1€ pro Quadratmeter erhöht. Erlaubt sind sie auch nur, wenn sie gesetzlich vorgegeben sind, zur Wärmedämmung dienen, erneuerbare Energien etablieren, einen Aufzug anbauen, etc. Die Vorlagen sind hier genau geregelt. Erlaubte Modernisierungsmaßnahmen müssen der Investitionsbank Berlin angezeigt werden. Sie brauchen keine Genehmigung.

Können Mieter nun ihre Miete senken, wenn sie mehr zahlen als vom Senat vorgesehen?

In der Theorie sollen Mieter befähigt werden, ihre Miete senken zu können, wenn sie über 120% des jeweiligen Mietentabellenwertes zahlen. Mieter sollen zukünftig bei Verstößen selbst in den Rechtsstreit gehen. Das Amt schreitet nicht eigenaktiv ein, es bescheinigt höchstens den Verstoß.

Werden hohe Mieten automatisch verringert?

Ja, die Mieten müssen 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes vom Vermieter auf den zulässigen Höchstwert abgesenkt werden. Es Bedarf weder eines Antrages noch einer Aufforderung durch den Mieter. Für die Berechnung gelten die Regelungen aus §5. Es stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, eine überhöhte Miete zu fordern oder entgegenzunehmen (gilt auch dann, wenn der Mieter freiwillig mehr bezahlt).

Was, wenn die niedrigere Miete nun zu Verlusten beim Vermieter führt?

Wenn Vermieter*innen wegen der Mietsenkungen dauerhafte Verluste erleiden würde, können sie bei der Investitionsbank Berlin einen Antrag auf die Härtefallregelung stellen. Dies gilt auch, wenn die Regelung zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Die Differenz der gezahlten und der erhöhten Miete kann für die Mieter*in dann ausgeglichen werden – allerdings nur, wenn diese*r eine WBS-Berechtigung hat.

Was ist meine Aufgabe als Vermieter?

Alle Vermieter müssen unaufgefordert Auskunft über die Umstände geben, die für die Bestimmung der Miete maßgebend sind. Dies muss innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes geschehen.

Warum kann das Gesetz als verfassungswidrig eingestuft werden?

Das Gesetz wird kritisch betrachtet, da es bereits auf Grund der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes formell verfassungswidrig sein könnte, denn der Bund habe diese bezogen auf das Recht der Miete und sie auch bereits ausgeübt.

Weiterhin äußern Kritiker, dass die Norm materiell verfassungswidrig scheint, weil sie nicht der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entspreche.

Was geschieht bei Verstößen gegen den Mietendeckel?

Verstöße gegen die Auflagen des Gesetzes können teuer werden. Der Strafenkatalog sieht einen Höchstbetrag von bis zu 500.000 € vor.

Kann ich mich im Mietvertrag im Falle einer Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels absichern?

Ja, eine Beispielformulierung lautet: „Der Vermieter stellt klar, dass für die Zeit, bis die Frage der Verfassungsgemäßheit des Berliner Mietendeckels MietenWoG geklärt ist, lediglich die gesetzlich zulässige Nettokaltmiete in Höhe von monatlich gefordert wird. Dabei behält sich der Vermieter die Nachforderung von Differenzbeträgen für den Fall vor, dass sich die Verfassungswidrigkeit oder sonstige Nichtigkeit des Gesetzes erweisen sollte.“

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