Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

ZIEGERT Immobilien

Meine Immobilie, aber nicht mein Eigenkapital

Auf der einen Seite steigen die Mieten. Auf der anderen Seite sind die Zinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Da liegt der Gedanke nahe, vom Mieter zum Eigentümer zu werden. Wann, wenn nicht jetzt, wo Kapital so günstig ist wie nie zuvor, sollte schließlich der viel gehegte Traum von den eigenen vier Wänden erfüllbar sein?

Mieten und Immobilienpreise steigen weiter

Leider steigen nicht nur die Mieten, sondern auch die Immobilienpreise weiter – laut statistischem Bundesamt allein im zweiten Halbjahr 2019 um durchschnittlich 4,9 Prozent. Also ist Eile geboten, denn ein Ende der Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt ist aktuell nicht in Sicht. Doch woher das Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung nehmen?

Eine traditionelle Regel besagt schließlich, dass man für einen Kredit mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen sollte. Gemeint sind damit Eigenmittel, mit denen sich die Zinsbelastung durch den Kredit erheblich reduzieren lässt: Das kann Barvermögen sein, aber auch eine Erbschaft, Erspartes, Kapital aus verkauften Aktien oder Anleihen bzw. einem zuteilungsfähigen Bausparvertrag.

Muskelhypothek

In manchen Fällen erkennen Finanzierungspartner auch handwerkliche Eigenleistungen im Sinne von Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, sogenannte Muskelhypotheken, als Eigenkapital an. Allerdings werden nicht alle Arbeiten anerkannt, sodass hier unbedingt eine konkrete Vereinbarung mit dem Finanzierungspartner erforderlich ist.

Finanzierungsmodelle ohne Eigenkapital

Eine Option, an die viele vielleicht gar nicht denken, ist die Finanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt. Diese Finanzierungsform ist in den USA weit verbreitet. Gegen eine Grundschuld an der Immobilie oder die Verpfändung von Wertpapieren und Schmuck haben viele Konsumenten Immobilien erworben – erst recht, nachdem die FED die Leitzinsen im Jahr 2000 zunächst auf zwei Prozent und 2003 sogar auf ein Prozent senkte. Statt langer Ansparphase können Immobilien auf diese Weise wie Autos, Haushaltsgeräte oder andere Investitionsgüter quasi auf Kreditkarte gekauft werden.

Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es in mehreren Varianten:

  • 100-Prozent-Finanzierung: Die besonders für Kapitalanleger gedachte Finanzierung deckt den vollen Kaufpreis. Die Erwerbsnebenkosten – zum Beispiel Notarkosten, Ablösung bestehender Kredite, Grunderwerbsteuer, Grundbuchamt – trägt nach wie vor der Investor.
  • 110-Prozent-Finanzierung: Über die Finanzierung des reinen Kaufpreises hinaus schließt diese Form der Vollfinanzierung auch die Nebenkosten in Höhe von etwa 9­–16 Prozent des Kaufpreises ein. Das macht sie besonders bei Eigennutzer beliebt. Die über den Kaufpreis hinausgehenden Kosten werden dabei oft über ein sogenanntes Nachrangdarlehen von einem anderen Kreditinstitut finanziert – zum Teil ohne Sicherheiten, zum Teil gegen die Eintragung einer nachrangigen Grundschuld, mit hoher Sicherheit aber nur zu einem Zinssatz über dem der Kaufpreisfinanzierungdarlehens.
  • 120-Prozent-Finanzierung: Diese Vollfinanzierung richtet sich an die künftigen Eigennutzer von Neubauprojekten. Über die Erwerbsnebenkosten hinaus können damit beispielsweise auch anstehende Renovierungs- oder Instandhaltungskosten für eine marodes Dach oder eine Heizung gedeckt werden.

Risikoaufschlag der Banken für Vollfinanzierung

Umsonst zu haben ist die Vollfinanzierung natürlich nicht. Hier spielt der Begriff des Beleihungsauslaufs eine entscheidende Rolle. Dieser Beleihungsauslauf bezeichnet das Verhältnis zwischen Beleihungswert der Immobilie und dem in Anspruch genommenen Darlehen. Konkret: Beträgt der Beleihungswert der Immobilie 300.000 Euro, das Darlehen 150.000 Euro, liegt der Beleihungsauslauf bei 50 Prozent, bei 240.000 Euro Darlehenssumme lieget er entsprechend bei 80 Prozent. Je niedriger der Beleihungsauslauf ausfällt, umso günstiger der Zinssatz. Bei der 100-Prozent-Finanzierung steht dem Darlehen noch der volle Immobilienwert entgegen.

Das Risiko der finanzierenden Bank, Ihr Kapital zu verlieren, ist also gering: Kann der Käufer seine Raten nicht zahlen, kann die Immobilie nämlich verkauft werden und die Kreditsumme wieder einbringen. Bei den beiden anderen Varianten geht die Bank dagegen ein höheres Risiko ein, da die Erwerbsnebenkosten bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie nicht aufgeschlagen werden können. Anders gesagt: Die Bank bleibt in diesem Fall auf ihren Kosten sitzen. Entsprechend verlangen die Banken hier einen höheren Risikoaufschlag.

Tilgung statt Miete

Wer kein Eigenkapital mitbringt, muss mit einem höheren Zinssatz rechnen. Aktuell (Februar 2020) liegt er etwa 0,3 Prozentpunkte höher als bei einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapitalanteil. Wer darüber hinaus auch die Erwerbsnebenkosten finanziert wissen möchte, muss mit weiteren Zuschlägen rechnen. Dennoch: Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital muss unterm Strich nicht zwingend teurer sein. Schließlich entfallen die steigenden Mietkosten.

Finanzierungsanforderungen

Eine Option für jeden Kaufinteressenten ist die Vollfinanzierung also nicht. Die Banken wollen schließlich eine möglichst hohe Sicherheit haben, dass der Kredit voll zurückgezahlt wird. Deshalb liegen die monatlichen Tilgungsraten für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital in der Regel deutlich höher, sodass es auf Kreditnehmerseite ein höheres, gleichmäßiges Einkommen braucht.

Kreditbelastung maximal 40 Prozent

Einen Anhaltspunkt für die Bonität gibt dabei die 40-Prozent-Faustregel. Danach dürfen die Belastungen durch Kreditraten höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen – und zwar einschließlich gegebenenfalls weiterer Rückzahlungen von Krediten für Auto, Fernseher & Co.

Chance für junge Investoren

Weil die Dauer der Rückzahlung trotz einer höheren monatlichen Tilgungslast in der Regel länger dauert als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital achten die Banken zudem darauf, dass die Kreditnehmer jung genug sind, um ihren Kredit vor dem Ende des Erwerbslebens  abtragen zu können.

Vollfinanzierung braucht stabiles und hohes Einkommen

Aus Sicht des Kreditgebers sind die hohen Anforderungen verständlich: Kann ein Darlehensnehmer nämlich seine Raten nicht mehr bedienen, muss er die Immobilie unter Druck verkaufen – in der Regel zu einem Preis, der unterhalb der Höhe seiner Restschuld zu diesem Zeitpunkt liegt. Sprich: Er verliert seine Immobilie und bleibt auf einer Restschuld sitzen, die die Bank begleichen muss. Wer sich vor diesem Hintergrund für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital interessiert, sollte also ein stabiles und hohes Einkommen vorweisen können, und den Kredit vor dem Renteneintritt abzahlen können.

Möglichst kein Schufa-Eintrag

SCHUFA steht für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“. Das Unternehmen bezeichnet sich selbst als Auskunftei für Unternehmer und Verbraucher. Dazu sammelt die SCHUFA Daten, um daraus zuverlässige Informationen über die Kreditwürdigkeit in Form des SCHUFA-Scores abzuleiten. Das genaue Berechnungsverfahren wird unter Verschluss gehalten, die Interpretation jedoch ist einfach: Je näher der SCHUFA-Score bei 100 liegt, desto höher die Bonität.

Rechnungen und Raten pünktlich bedienen

Negativ auf den Score-Wert wirken sich beispielsweise unbezahlte Rechnungen und säumige Ratenzahlungen aus. Im Vorfeld einer Kreditvereinbarung für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital sollten möglichst keine negativen Einträge bei der SCHUFA vorliegen – wobei jede Bank hier ihre eigenen Bewertungsmaßstäbe anlegt.

Immobilienqualität beachten

Auch die Immobilie selbst sollte gewissermaßen eine hohe Bonität aufweisen – schließlich ist sie nach der Kreditbewilligung die entscheidende Sicherheit für die finanzierende Bank. Umso wichtiger ist der Bank, dass sie die Immobilie im Notfall schnell und zu optimalen Bedingungen verkaufen kann. Für die Bewertung einer Immobilie gelten dabei in erster Linie die sprichwörtlich gewordenen Auswahlkriterien Lage, Lage, Lage. Schließlich ist eine Immobilie in guter Lage immer leichter zu verkaufen als eine Immobilie in einfacherer Lage. Ein weiteres Kriterium ist die Ausstattung einer Immobilie: Eine hochwertige, besonders komfortable und zukunftsorientierte Ausstattung, beispielsweise mit energieeffizienter Wärmeregulierung, digitalen Smart-Home-Elementen, erstklassiger Markenküche, natürlicher Belichtung und Echtholzboden, dürfte ebenfalls auf mehr Interessenten treffen und einen höheren Preis erlösen.

Vollfinanzierung von Immobilien zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage

Den Traum von den eigenen Wänden träumen viele Familien. Bis sie ihn sich erfüllen können, vergeht für die meisten viel Zeit, in der sie Eigenkapital aufbauen. Mit einer Vollfinanzierung lässt sich der Immobilienerwerb ohne diese Ansparphase und damit sehr viel früher realisieren ­– erst recht für junge Menschen, die mit soliden Gehältern einsteigen und schnell eine überzeugende Bonität vorweisen können.  Auch wenn die Immobilie erst im Rentenalter genutzt werden soll, kann eine frühzeitige Vollfinanzierung sinnvoll sein: Es bleibt genug Zeit, um den Kredit abzuzahlen. Durch Vollfinanzierung einschließlich der Baunebenkosten bleiben die Fäden zudem in einer Hand, sodass Finanzierungsfragen für den Selbstnutzer transparent bleiben.

 

Nicht genutztes Eigenkapital als Liquiditätsreserve nutzen

Viel Eigenkapital zu haben, bedeutet nicht automatisch, viel Eigenkapital einbringen zu müssen, wenn es um eine Investition in Immobilien geht. Vielmehr lässt sich die durch das Eigenkapital nachgewiesene Bonität nutzen, um von den günstigen Zinskonditionen für eine Vollfinanzierung zu profitieren und gleichzeitig die eigene Liquidität zu wahren – um beispielsweise freie Mittel für Mietausfälle, Unterhalts- und Reparaturarbeiten zu haben und Kapital in andere Anlageformen zu investieren. Dieser Weg ist auch für das Ziel einer hohen Eigenkapitalrendite interessant.

Finanzierungspartner gut auswählen

Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital sind mittlerweile bei einer ganzen Reihe an Banken sowie spezialisierten Immobilienfinanzierern möglich. Allerdings geht es um eine ganze Menge. Man sollte sich also gut beraten lassen. Der erste Weg könnte zur eigenen Hausbank führen. Sie kann Angaben zu regelmäßigen, ausreichend hohen Einkünften, Mittelabflüssen sowie zu kontinuierlich bedienten Raten bei Kreditzahlungen aus erster Hand beurteilen und ist an einer Erweiterung der Zusammenarbeit interessiert. Über das Internet lassen sich darüber hinaus per Stichwortsuche nach „Vollfinanzierung“ oder „Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital“ weitere Finanzierungspartner finden.

Immobilienfinanzierung mit und ohne Eigenkapital im Vergleich

Ob eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital für die eigenen Planungen in Frage kommt, lässt sich in der Gegenüberstellung relativ schnell erkennen. Die Entscheidung und konkrete Gestaltung sollten allerdings unbedingt in Begleitung eines kompetenten Beraters erfolgen.

Gegenüberstellung der Immobilienfinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Mit EigenkapitalOhne Eigenkapital
Verzögerte Investition durch AnsparphaseFrühe Investition möglich
Niedrigere Tilgungsraten bei geringerer TilgungsleistungHöhere Tilgungsraten, dadurch höhere Tilgungsleistung
Kürzere LaufzeitLängere Laufzeit bis zu 30 Jahren aufgrund des höheren Kreditvolumens
Günstigerer ZinssatzRisikoaufschläge bei Finanzierung der Erwerbsnebenkosten
Geringeres Risiko, Raten nicht bedienen zu könnenHöheres Risiko kann durch Versicherung abgedeckt werden
Finanzierung auch bei eingeschränkter Bonität möglichOptimale Bonität gefordert
Eigenkapital gebundenEigenkapital kann anderweitig investiert werden

Nebenkosten beim ImmobilienkaufHöhe der KostenBeispiel: Kaufpreis Neubau-Immobilie 500.000 €
Nebenkosten: 73.700 €
(ca. 14,7 % des Kaufpreises)
Notarkosten0,5 – 1,0 %5.000 € (1 %)
Grundbuchkosten0,3 – 0,5 %2.500 € (0,5 %)
Grunderwerbssteuer3,5 – 6,5 %30.000 € (Berlin: 6 %)
Maklerprovision3,0 – 7,14 %35.700 € (Berlin: 7,14 %)
Gutachterkostenca. 500 – 1.000 €
Je nach Art und Umfang
Renovierungs- & Modernisierungskostenca. 1.000 – 10.000 €
Je nach Zustand der Immobilie
Versicherungskostenca. 300 – 1.000 € im Jahr
Je nach Versicherung
500 €

Risikoschutz über Versicherung

Der Erfolg einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital mit ihrem höheren Kreditvolumen und höheren Tilgungsraten ist ganz besonders von einer zuverlässigen und regelmäßigen Ratenzahlung abhängig. Eine Absicherung der Immobilienfinanzierung kann deshalb für beiden Seiten – Darlehensnehmer wie Darlehensgeber – interessant sein. Typischerweise schließen die Kreditnehmer dazu eine Risikolebensversicherung, eine Restschuldversicherung und/oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung ab. So ist bei Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Krankheit oder im schlimmsten Fall Tod des wesentlichen Verdieners die Fortzahlung der Raten gesichert und ein Verkauf der Immobilie unter hohem Druck damit nicht nötig. Oft wird auch zusätzlich ein Bausparvertrag abgeschlossen, um Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen zu schaffen. Wichtig dabei ist, die Balance zwischen eigener Liquidität und erforderlicher Deckungshöhe zu finden sowie an eine ausreichende Laufzeit der Versicherung entsprechend der Laufzeit der Vollfinanzierung zu denken. Dass eine solche Darlehensabsicherung auch im Interesse des finanzierenden Partners ist, versteht sich von selbst.

Checkliste für die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

  • Haben Sie alles getan, um höchste Bonität zu erreichen: Sind Sie schuldenfrei, haben Sie eine eintragsfreie SCHUFA-Auskunft, laufen keine weiteren Kredite?
  • Wissen Sie, welche Kreditrate Sie maximal stemmen können – eine Reserve eingerechnet? Sind die Konditionen verschiedener Anbieter umfassend verglichen und der Finanzierungspartner sorgfältig ausgewählt worden?
  • Nehmen Sie nur Immobilien in die engere Wahl, die mit dieser Kreditrate zu finanzieren sind.
  • Haben Sie verschiedene Finanzierungspartner
  • Verfügt Ihr Finanzierungspartner über alle erforderlichen Informationen wie Einkommensnachweise und Informationen über das gewünschte Objekt?
  • Ist die Tilgungsrate darauf ausgelegt, einerseits eine möglichst hohe Tilgung zu erreichen, beansprucht andererseits aber zusammen mit anderen Belastungen nicht mehr als 40 Prozent Ihres verfügbaren Einkommens?
  • Ist die Laufzeit ausreichend, um das Darlehen voll abzutragen?
  • Ist der Tilgungsplan so ausgelegt, dass der Kredit vor dem Eintritt ins Rentenalter abgezahlt ist?
  • Ist die Zinsbindung lange genug festgeschrieben, um vom aktuell günstigen Zinsniveau zu profitieren?
  • Ist der Kredit beispielsweise durch eine Lebensversicherung abgesichert?
  • Sind Sondertilgungen bzw. flexible Rückzahlungsoptionen im Vertrag vorgesehen, um die Darlehenslast schneller zu reduzieren?
  • Sind alle Fördermittel berücksichtigt und beantragt?

Fazit

Die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital ist eine noch nicht weit verbreitete, aber durchaus attraktive Option für Selbstnutzer und Kapitalanleger mit hoher Bonität und gleichmäßig hohem Einkommen. Da kein Eigenkapital gebunden wird, bleiben freie Mittel für andere Investitionen übrig. Besonders interessant ist diese Finanzierungsvariante für junge Investoren: Sie können früh Immobilieneigentum aufbauen und entsprechend früher als im Fall einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital davon profitieren. Nicht zuletzt macht das aktuell günstige Zinsumfeld die Finanzierung ohne Eigenkapital interessant: Noch nie war es so günstig wie zurzeit, eine Immobilie finanzieren. Voraussetzung ist natürlich die Auswahl eines kompetenten und erfahrenen Finanzierungspartners.