Finanzierungsplan Ihre Immobilienfinanzierung

ZIEGERT Immobilien

Der komplette Ratgeber zum Thema Baufinanzierung für Immobilien

Früher oder später fragen sich viele Menschen, warum sie das Geld für die monatliche Miete nicht in ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung investieren. Zudem gilt Eigentum immer noch als solide Altersvorsorge. Doch was im ersten Moment nach einem simplen Plan klingt, kann durchaus zu einer Herausforderung werden. So „einfach“ wie die monatliche Mietzahlung, ist die Finanzierung einer Immobilie nämlich dann doch nicht. Wer hier zu unbedacht oder vorschnell handelt, wird später mit hoher Wahrscheinlichkeit enttäuscht. Deshalb sind ein verlässlicher und erfahrener Finanzierungspartner sowie ein übersichtlicher Finanzierungsplan das A und O.

Damit haben Sie als zukünftiger Eigentümer stets alle Kosten im Blick und können auf individuelle Begebenheiten entsprechend reagieren. Wichtig ist, dass der Finanzierungsplan frühzeitig erstellt wird und auch eventuell vorhandene Bausparverträge, private Darlehen oder Eigenkapital berücksichtigt werden. Das Vorlegen eines Finanzierungsplans ist bei vielen Kreditinstituten zwingende Voraussetzung, um ein Darlehen erhalten zu können.

Aufbau eines Finanzierungskonzepts

Aufbau und Ziel eines Finanzierungskonzeptes werden zwar nach einem gewissen Schema erstellt, sind aber dennoch stets individuell. Schließlich hat nicht jeder Kreditnehmer die gleichen Voraussetzungen und dieselben Vorstellungen. Um jedoch einen „maßgeschneiderten“ Plan für die Finanzierung einer Immobilie erstellen zu können, muss vorher ein Konzept entwickelt und ausgearbeitet werden. Der Aufbau eines Finanzierungskonzepts berücksichtigt folgende Punkte:

  • Finanzverhältnisse
  • Eigenkapital
  • Status der Absicherung
  • Aktuelle Lebenssituation
  • Zukünftige Lebensplanung
  • Mögliche Risiken

Ebenfalls festgehalten werden die Zinsbindung, Möglichkeiten für Sondertilgungen sowie die Laufzeit der Immobilienfinanzierung.

Wichtig: Bereits der kleinste Fehler im Finanzierungskonzept kann fatale Folgen haben. Wurden zum Beispiel die Gesamtkosten zu optimistisch oder unvollständig ermittelt, könnte unter Umständen die gesamte Finanzierung platzen. Fallen Fehler erst später auf, droht dem Darlehensnehmer im schlimmsten Fall sogar die Zahlungsunfähigkeit. Zudem können sämtliche Fehler im Nachhinein nur schwer bis gar nicht mehr korrigiert werden.

Finanzierungsplan erstellen

Steht das Finanzierungskonzept, kann der eigentliche Finanzierungsplan erstellt werden. Es ist ratsam den Plan nicht in Eigenregie zu erstellen, sondern einen erfahrenen und seriösen Finanzberater hinzuzuziehen. Sie kennen die einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten sowie die aktuellen Angebote und bringen die nötige Erfahrung und das Wissen rund um die Immobilienfinanzierung mit.

Tipp: Dank der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind Bank- und Finanzvermittler gesetzlich dazu verpflichtet ein Protokoll des Beratungsgesprächs anzufertigen und dieses dem Verbraucher auf einem „dauerhaften Datenträger“ zur Verfügung zu stellen. Auch die verschiedenen Finanzierungsvorschläge sowie empfohlene Angebote inklusive entsprechender Begründung müssen im Protokoll vermerkt werden.

Im ersten Schritt sollte ein Haushaltsplan erstellt werden. So lässt sich berechnen, welche monatliche Zahlung aus eigenen Mitteln geleistet werden kann. Der Haushaltsplan listet alle Ein- und Ausgaben auf, wie:

  • Gehalt oder Rente,
  • Kfz-Kosten,
  • Lebenshaltungskosten (z.B. Lebensmittel, Telefon und Internet),
  • Wohnnebenkosten (z.B. Strom und Wasser, Gebühren für Müll)
  • Beiträge für Mitgliedschaften (z.B. Sportverein),
  • Kontoführungsgebühren,
  • Versicherungsbeiträge,
  • Unterhaltszahlungen,
  • Raten für Darlehen,
  • Raten für Finanzierungen (z.B. Einrichtungsgegenstände)

Auch Beiträge zur Altersvorsorge oder laufende Sparverträge gehören in den Haushaltsplan.

Der eigentliche Finanzierungsplan ist in drei große Säulen unterteilt, inklusive thematisch entsprechender Unterpunkte:

1. Gesamtkosten

  • Kaufpreis für das Grundstück und das Haus / die Eigentumswohnung
  • Kosten für den Architekten, das Bauunternehmen, die Bauversicherungen
  • Kosten für Makler, Notar, Eintragung in das Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Erschließungs- sowie Anschlusskosten, Feuerversicherung

2. Eigenkapital

  • Barvermögen
  • Festgeld, Tagesgeld und Sparguthaben
  • Aktien und Wertpapiere
  • Lebensversicherungen
  • Bausparverträge und Wohn-Riester
  • Handwerkliche Bau-Eigenleistungen
  • Besitz von Immobilien
  • Wertvolle Sachobjekte
  • Erbkapital
  • Monatliches Gehalt
  • Sonstige Einnahmen

Tipp: Je größer das Eigenkapital, umso geringer fallen die Konditionen und die Laufzeit für die Finanzierung einer Immobilie aus. Im Idealfall liegt die Eigenkapitalquote zwischen 10 und 20%.

3. Fremdkapital

  • Darlehen von Banken oder Versicherungen
  • Private Darlehen
  • Staatliche Zuschüsse (z.B. KfW-Förderung)

Sobald alle Ein- und Ausgaben aus dem Haushaltsplan, das Eigenkapital und die Gesamtkosten zusammengetragen wurden, kann der Bedarf an Fremdkapital für die Immobilienfinanzierung ermittelt werden. Die positive Differenz aus Gesamtkosten minus Eigenkapital ergibt die zu finanzierende Summe.

Ist auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Nicht jeder hat die Möglichkeit Eigenkapital für die Baufinanzierung einzubringen oder dieses anzusparen. Deswegen muss der Traum von den eigenen vier Wänden aber nicht gleich platzen. Dank einer Vollfinanzierung ist es nämlich auch ohne Eigenkapital möglich, ein Haus zu bauen oder zu kaufen bzw. eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Doch wo liegen die Vor- und Nachteile einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

Vorteile einer Vollfinanzierung

  • Frühere Schuldenfreiheit aufgrund der hohen Tilgungsraten
  • Kein jahrelanges Ansparen von Eigenkapital
  • Insbesondere für junge Familien geeignet

Nachteile einer Vollfinanzierung

  • Hohe Tilgungsraten
  • Höhere Konditionen als dies bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital der Fall ist
  • Variabler Risikoaufschlag für die Erwerbsnebenkosten
  • Vollfinanzierung wird nur von wenigen Banken angeboten

Auch wenn eine Vollfinanzierung im Gegensatz zu einer Finanzierung mit Eigenkapital etwas teurer ist, ist diese Variante für manche durchaus sinnvoll. Das Risiko kann zudem etwas gesenkt werden, wenn auf Sondertilgungsoptionen oder eine lange Zinsbindung geachtet wird.

Wichtige Ziele während der Finanzierung

Ziel des Konzepts ist es, zu erfahren, wie viel Immobilie man sich eigentlich leisten kann und möchte. Somit sollten nicht nur jegliche Einnahmen und Ausgaben sowie Zukunftspläne in das Konzept einfließen, sondern auch die eigenen Prioritäten in Bezug auf die Finanzierung. Potenzielle Käufer oder Bauherren einer Immobilie sollten sich somit die Frage stellen, ob eine geringe monatliche Belastung, hohe Flexibilität und Planungssicherheit oder eine Begrenzung der Gesamtkosten wichtig sind.

Beispiel eines Finanzierungsplans

Der Finanzierungsplan dient nicht nur dem Kreditinstitut für die Gewährung eines Immobiliendarlehens. Auch der zukünftige Immobilienbesitzer profitiert davon, da die monatlichen Belastungen bis zum Ende der Finanzierung realistisch kalkuliert werden können. Diese exemplarische Beispielrechnung soll aufzeigen, wie ein solcher Finanzierungsplan für den Kauf einer Immobilie aussehen kann:

Kaufpreis für die Immobilie350.000 €
Grunderwerbsteuer (6,5 % vom Kaufpreis)22.750 €
Grundbucheintragung (0,5 % vom Kaufpreis)1.750 €
Notarkosten (1,5 % vom Kaufpreis)5.250 €
Maklerprovision (3,57 % vom Kaufpreis)12.495 €
Eigenkapital50.000 €
Summe Nettodarlehen342.245 €
Gebundener Sollzinssatz p.a.1,53 %
Effektiver Jahreszins1,55 %
Tilgungssatz2 %
Monatliche Rate1.006,77 €
Laufzeit37 Jahre
Sollzinsbindung30 Jahre
Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung81.858 €

Um die Restschuld beim Kreditgeber begleichen zu können, sollten sich Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Ist das Angebot der Hausbank nicht konkurrenzfähig, kann der noch offene Restbetrag des Kredits auch zu einer anderen Bank umgeschuldet werden.

Vorbereitung auf Finanzierungsgespräch

Sobald der Finanzierungsplan für den Kauf einer Immobilie erstellt wurde, geht es nun in die entscheidende Phase – das Finanzierungsgespräch beim Kreditinstitut. Hierbei ist eine gute Vorbereitung essenziell, schließlich geht es um eine hohe Summe und um die Verwirklichung des Traums vom Eigenheim. Um gut vorbereitet in das Gespräch bei der Bank starten zu können, sollte Folgendes bereits im Vorfeld recherchiert werden:

  • Fallen Gebühren für die Erteilung eines Kredits an? Wenn ja, welche?
  • Wie hoch sind die Zinsen?
  • Welche Laufzeiten werden für die Zinsbindung angeboten?

Zur Vorbereitung auf das Finanzierungsgespräch gehört auch, die gängigen Begrifflichkeiten im Bankwesen wie z.B. Annuitätendarlehen, Tilgung oder Beleihungswert zu kennen und zu verstehen.

Tipp: Kreditgeber achten nicht nur auf das Auftreten des Darlehensnehmers, sondern auch auf Ehrlichkeit in Bezug auf die finanzielle Situation. Sämtliche Zahlen und Fakten sollten nicht beschönigt, sondern realistisch und ehrlich vorgetragen werden.

Diese Unterlagen werden für das Finanzierungsgespräch benötigt

Wer sich im Vorfeld erkundigt und bereits zum Gespräch alle erforderlichen Unterlagen mitbringt, kann beim Kreditberater durchaus Pluspunkte sammeln und beschleunigt zudem den gesamten bürokratischen Prozess. Diese Unterlagen sind besonders wichtig und sollten bei keinem Finanzierungsgespräch fehlen:

  • Personalausweis oder Reisepass
  • Einkommensnachweise der letzten 2-3 Monate
  • Letzter Einkommensteuerbescheid
  • SCHUFA-Auskunft
  • Finanzierungsplan
  • Eigenkapitalnachweis
  • Aktuelle Versicherungspolicen
  • Nachweis über evtl. Sicherheiten

Es werden jedoch nicht nur Dokumente des Kreditnehmers benötigt, sondern auch Dokumente für das Haus oder die Eigentumswohnung:

  • Kaufvertrag, Kaufvertragsentwurf oder Baukostenaufstellung
  • Exposé oder Fotos
  • Grundbuchauszug
  • Baugenehmigung
  • Baupläne oder Grundrisszeichnungen
  • Flächenberechnungen (Wohn- und Nutzfläche)

Nach Möglichkeit sollten immer alle Belege und Dokumente im Original vorgelegt werden können.

Fazit Finanzierungsplan

Dank eines gut durchdachten Finanzierungsplans steht der eigenen Immobilie so gut wie nichts mehr im Weg. Es ist jedoch ratsam den Finanzierungsplan nicht im Alleingang zu erstellen, sondern mit der Hilfe eines erfahrenen Experten. ZIEGERT Immobilien steht hier gerne bei allen Fragen rund um die Finanzierung mit Rat und Tat sowie jahrelanger Expertise zur Seite. Gerne unterstützen wir auch bei der Suche nach einem passenden Grundstück, Haus oder einer Eigentumswohnung und erstellen einen maßgeschneiderten Finanzierungsplan.

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