Wohnung vermieten

Wohnungsvermietung mit Ziegert Immobilien

Worauf achten bei der Vermietung einer Wohnung?

Wer Wohneigentum besitzt und dieses gerne dauerhaft vermieten möchte, ist gut damit beraten, die grundlegenden Aspekte im Vorhinein zu berücksichtigen. Als Experten für Immobilien unterstützen wir Sie auf der Suche nach geeigneten Mietern und beraten zu den möglichen Renditen.

1. Holen Sie eine professionelle Beratung ein

Wir unterstützen Sie bei der optimalen Verwertung Ihrer Investition in eine Immobilie. Zu diesem Zweck stellen wir Ihnen unser Expertenwissen zur Verfügung, um Sie über die Festlegung des richtigen Mietpreises zu beraten. Darüber hinaus erstellen wir aussagekräftige Exposés, führen Besichtigungen mit Interessenten durch und helfen Ihnen bei der Mieterauswahl, Bonitätsprüfung und der Gestaltung der Vertragsunterlagen. Auch die Anzeigenschaltung auf einschlägigen Plattformen übernehmen wir gerne für Sie.

2. Information zu finanziellen Fragen

Damit Sie die bestmögliche Rendite erhalten, kümmern wir uns um die Festsetzung der optimalen Miethöhe. Hierbei nutzen wir eine langjährige Erfahrung und umfassende Kenntnisse des Immobilienmarktes. Wir kennen die Zielgruppen in den jeweiligen Bezirken und wissen, durch welche Charakteristiken sich ein Standort auszeichnet.

3. Vertragsgestaltung und -abschluss

Als Vermietungsservice kümmern wir uns um die Ausgestaltung des Mietvertrages und sorgen dafür, dass Ihre Anforderungen als Vermieter vollumfänglich beachtet werden. Hierbei berücksichtigen wir stets die aktuell gültige Rechtslage, etwa bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Wohnung vermieten

Die Vermietung einer Eigentumswohnung ist eine Entscheidung, die mit langfristigen Folgen verbunden ist und deshalb gut geplant werden will. Zukünftige Vermieter sollten sich nicht nur mit rechtlichen und steuerlichen Aspekten der Vermietung auseinandersetzen, sondern auch praktische Überlegungen anstellen: Wie finde ich einen passenden Mieter? Mit welchen Aufwendungen muss ich rechnen und welchen Gewinn kann ich erzielen? Gibt es Hindernisse, die eine Vermietung unwirtschaftlich machen? Was Sie alles beachten müssen, damit die Vermietung ihrer Wohnung zu einem Erfolgsprojekt wird, erklären wir im folgenden Beitr

Aufgaben eines Vermieters: Das müssen Sie beachten

Bei der Vermietung einer Wohnung kommen auf den Eigentümer zu den Pflichten, die er schon bisher in Bezug auf sein Wohnobjekt und gegenüber der Eigentümergemeinschaft hatte, zusätzliche Aufgaben zu. So ist er etwa weiterhin für die anteilige Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum verantwortlich, muss an Eigentümerversammlungen teilnehmen und auf die Beachtung der Hausordnung und eventuell bestehende Gebrauchsregelungen durch seine Mieter achten. Den Mietern gegenüber bestehen dagegen Verpflichtungen, die sich hauptsächlich auf die Erhaltung der Wohnung und auf die Abrechnung laufender Kosten beziehen. Dazu zählen zum Beispiel:

  • die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung für den Mieter,
  • die Organisation und Durchführung notwendiger Reparaturen oder Renovierungsarbeiten,
  • die Kommunikation mit dem Mieter bei Kündigungswunsch oder geplantem Mieterwechsel.

Weitere Verpflichtungen, die aus der Vermietung einer Eigentumswohnung entstehen, sind:

  • die Bekanntgabe der Mieteinnahmen in der Einkommenssteuererklärung,
  • die Darstellung der Wirtschaftlichkeit der Vermietung für das Finanzamt,
  • die Sicherstellung der Zugänglichkeit und Benutzbarkeit und der Wohnung,
  • die Sicherstellung der Beheizbarkeit der Wohnung von 1. Oktober bis 30. April des Folgejahres (wohnrechtliche Heizperiode),
  • das Zulassen der Untervermietung bei berechtigtem Interesse des Mieters
  • das Zulassen der Aufnahme von nahen Angehörigen des Mieters, falls die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird.

Vor der definitiven Entscheidung zur Vermietung sollten Sie außerdem abklären, ob Sie bereit sind, auf die Nutzungsrechte an ihrem Objekt für einen sehr langen Zeitraum zu verzichten und ob der Mietpreis, den Sie erzielen möchten, realistisch und vor allem rechtlich korrekt ist.

Selbst vermieten oder Makler beauftragen – Vor- und Nachteile auf einen Blick

Um eine Wohnung erfolgreich zu vermieten, benötigen Sie zu allererst Zeit. In manchen Fällen findet sich ein Mieter vielleicht durch persönliche Kontakte und Herumfragen im Bekanntenkreis, davon sollten Sie aber nicht ausgehen. Gewöhnlich müssen Sie ihr Wohnungsangebot in einer Zeitung oder auf einer Immobilien-Website inserieren, um Wohnungssuchende darauf aufmerksam zu machen. Wenn Sie das nicht selbst tun wollen, bietet sich die Beauftragung eines professionellen Immobilienmaklers an. Die Vorteile liegen auf der Hand:

  • Ein Profi kümmert sich um alle notwendigen Schritte bis zur Vermietung – vom aussagekräftigen Wohnungsinserat bis zum Abschluss des Mietvertrages
  • Sie werden zeitlich entlastet, da Sie bei Besichtigungsterminen nicht persönlich anwesend sein müssen
  • Anfragen potenzieller Mieter werden vom Makler beantwortet
  • Der Makler kann auf Wunsch eine Vorsortierung der Anfragen nach von Ihnen festgelegten Kriterien vornehmen und passende Mieter vorschlagen
  • Der Makler berät Sie auf Wunsch hinsichtlich Preisgestaltung und Erstellung des Mietvertrages

Nachteil bei der Beauftragung eines Maklers ist dagegen, dass Sie die Kosten nach dem seit 1. Juni 2015 geltenden Bestellerprinzip selbst tragen müssen. Unter dem Bestellerprinzip versteht man, dass derjenige die Provision bezahlt, der den Makler beauftragt – gewöhnlich ist das der Vermieter. Die Maklerprovision beträgt für ein Mietobjekt bis zu zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Falls Sie sich selbst um die Vermietung Ihrer Immobilie kümmern möchten, ersparen Sie sich diese Kosten, müssen aber einiges an Zeit investieren: Die inhaltliche Gestaltung des Inserats, der Kontakt mit Interessenten, die Organisation von Wohnungsbesichtigungen, die Auswahl des zukünftigen Mieters und der Abschluss des Mietvertrages bedeuten in Summe einen erheblichen Aufwand. Die Entscheidung für oder gegen die Beauftragung eines Maklers sollte daher auch von Kriterien wie Zustand des Mietobjekts, Lage und Höhe der Miete abhängig gemacht werden: Sehr gut ausgestattete Wohnungen in zentraler Lage und mit vernünftigem Preis-Leistungs-Verhältnis vermieten sich mehr oder weniger von selbst – für alle anderen Objekte bedeutet die Expertise eines Immobilienprofis aber oft eine wertvolle Unterstützung.

Erfolgreich anbieten: Wir gestalten für Sie ein professionelles Exposé

Um für ihre Wohnung möglichst schnell einen passenden Mieter zu finden, ist es wichtig, Interessenten alle wichtigen Informationen zum Objekt in kompakter Form zur Verfügung zu stellen. Dazu erstellen wir für Sie ein Exposé. Es sollte nicht nur wesentliche Eckdaten wie Miete, Wohnfläche, Raumaufteilung und Lage enthalten, sondern optimalerweise durch Bildmaterial, Links zu Videos und Beschreibung der besonderen Vorzüge der angebotenen Wohnung ergänzt werden.
Informationen, die in einem Exposé nicht vergessen werden sollten:

  • die Angabe der Quadratmeteranzahl der gesamten Wohnfläche sowie der einzelnen Räume,
  • ein Grundriss,
  • die Lage des Objekts, idealerweise mit Link zu Online-Stadtplan oder Landkarte,
  • der Mietpreis inklusive Betriebskosten,
  • die Höhe der Kaution,
  • die Höhe eventueller weiterer Kosten,
  • die Ausstattung des Objekts und eventuelle besondere Vorzüge: Heizungsart, Küche und Küchengeräte, Balkon/Terrasse/Gartenanteil, Gemeinschaftsräume, Garagenplatz et cetera,
  • Anbindung an den öffentlichen Verkehr und Infrastruktur der näheren Umgebung (Schulen/Kindergarten, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitgestaltung/Grünflächen, medizinische Versorgungseinrichtungen)
  • frühestmögliches Bezugsdatum

Ein wesentlicher Faktor, um potenzielle Interessenten auf ein Exposé aufmerksam zu machen, ist die Verwendung von aussagekräftigen Bildern oder Videos. So überzeugend die Beschreibung im Exposé auch gestaltet sein mag, Wohnungssuchende vereinbaren heute kaum mehr Besichtigungstermine für Objekte, von denen sie keinerlei visuellen Eindruck haben. Wir achten deshalb darauf, möglichst wirklichkeitsgetreue Bilder Ihrer Wohnung zu verwenden, die die Räume bei Tageslicht und aus unterschiedlichen Perspektiven zeigen. Eine Möglichkeit zur virtuellen Besichtigung in Form eines Videolinks rundet die optische Darstellung ab und stellt für die meisten Interessenten eine willkommene zusätzliche Entscheidungshilfe dar.
Außerdem ist darauf zu achten, dass bestimmte Angaben zur Energieeffizienz einer Immobilie verpflichtend sind. Dabei handelt es sich um Daten aus dem seit 2015 bei Vermietung oder Verkauf obligatorisch vorzulegenden Energieausweis, der immer für ein Gebäude, nicht jedoch für eine einzelne Wohnung erstellt wird.

Welche Angaben zur Energieeffizienz tatsächlich verpflichtend sind, richtet sich nach der Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis). Mögliche Angaben sind:

  • Energieträger (Heizung)
  • Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf
  • Energieeffizienzklasse und Vergleichswerte

Wie bestimmen Sie den richtigen Mietpreis?

Bei der Festlegung eines Mietpreises sollten Sie sich an mehreren Kriterien orientieren: Ein realistischer, marktkonformer und am lokalen Mietspiegel orientierter Preis erhöht nicht nur ihre Chancen, einen Mieter zu finden – er bewahrt sie möglicherweise auch vor drohenden mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Zur Bestimmung eines realistischen Mietpreises lassen sich mehrere Quellen heranziehen. Der jeweils geltende Mietspiegel dient der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmieten: Sie dürfen nicht um mehr als zehn Prozent überschritten werden. In Orten ohne Mietpreisbremse gelten maximal 20 Prozent als zulässige Überschreitung
Ebenfalls hilfreich bei der Bewertung sind die Lage, die Ausstattung und der generelle Zustand der Wohnung. Sind vergleichbare Wohnungen sehr lange am Markt, sollte eine Reduktion des Mietpreises in Erwägung gezogen werden, um schneller einen Mieter zu finden. Falls Sie nicht sicher sind, ob Sie alle Kriterien zur Ermittlung eines realisierbaren Mietpreises ausreichend beachtet haben, helfen wir von ZIEGERT Ihnen.

Organisation von Besichtigungen: So funktioniert es problemlos

Wohnungsbesichtigungen sind – vor allem wenn es sehr viele Interessenten gibt und Sie keine Massentermine vereinbaren wollen – mit einem relativ hohen Zeitaufwand verbunden. Es ist deshalb sinnvoll, schon im Vorfeld der Besichtigung mit Mietinteressenten telefonisch abzuklären, ob das angebotene Objekt tatsächlich ihren Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten entspricht, wie viele Personen gemeinsam mit dem zukünftigen Mieter in die Wohnung einziehen werden und ob es besondere Wünsche oder Vorstellungen gibt, die beachtet werden sollten.
Vereinbaren Sie sofern möglich mehrere Termine an einem Tag, im Abstand von 30 bis 45 Minuten – so haben Sie ausreichend Zeit, jeden Interessenten persönlich kennen zu lernen und Fragen zu beantworten. Vermeiden Sie unbedingt beschönigende oder sachlich falsche Antworten auf Fragen der Mietinteressenten: Trampelnde Kleinkinder oder bellende Hunde sind für Ruhesuchende unangenehme Überraschungen, auch veraltete Installationen oder eine mangelhaft gewartete Therme dürften bei Nichterwähnung das Verhältnis zum zukünftigen Mieter erheblich trüben.

Wie wählen Sie den passenden Mieter aus?

Letztlich entscheiden sicher Sympathie und die „persönliche Chemie” – dennoch sollten Sie bei der Auswahl Ihres zukünftigen Mieters auch auf ein paar formale Kriterien achten. Zu diesen zählen neben der Bonitätsprüfung das Einholen einer Mieterselbstauskunft sowie einer Mietschuldenbefreiungsbescheinigung. Für die beiden Letzteren existieren Musterformulare auf verschiedenen Websites, die heruntergeladen und ausgedruckt werden können. Achten Sie jedoch darauf, dass diese Formulare aus einer seriösen Quelle stammen und keine Fragen enthalten, die gesetzlich nicht zulässig sind – das wären etwa Fragen nach Vorstrafen, nach einer geplanten oder bestehenden Schwangerschaft oder der Mitgliedschaft in Vereinen oder Parteien.
Üblich ist es außerdem, einen Einkommensnachweis des zukünftigen Mieters zu verlangen, etwa in Form der letzten drei Gehaltsabrechnungen. Hat der Mieter kein eigenes Einkommen, wie das zum Beispiel bei Studierenden häufig der Fall ist, können Sie ersatzweise eine Bürgschaft der Eltern verlangen.
Fragen nach Eigenschaften oder Tätigkeiten, die möglicherweise eine Belastung für die Hausgemeinschaft darstellen – wie Musizieren, Rauchen oder eine geplante gewerbliche Tätigkeit innerhalb der Wohnräume – sind ebenfalls zulässig.

So erstellen Sie einen korrekten Mietvertrag

Der Mietvertrag für ein Wohnobjekt muss nicht nur den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen, er sollte auch sämtliche Vereinbarungen, Rechte und Pflichten anführen, zu deren Einhaltung sich Mieter und Vermieter gemeinsam verpflichten.
Auch für den Mietvertrag existieren verschiedene Musterformulare, die man auf den Websites von Mieter- wie Vermieterschutzverbänden herunterladen kann. Natürlich sind die Interessenschwerpunkte hier unterschiedlich gelagert und es empfiehlt sich, auf einen für beide Vertragspartner akzeptablen Kompromiss zu achten. Da der Abschluss eines Mietvertrages für die beteiligten Vertragspartner weitreichende Konsequenzen hat, ist eine vorangehende Überprüfung durch einen Immobilienrechtsexperten sinnvoll.
Grundsätzlich existieren drei Arten von Mietverträgen:

  • der Standardmietvertrag, der über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses keine Mietpreiserhöhung zulässt,
  • der Staffelmietvertrag, der einen zeitlichen und finanziellen Rahmen für mögliche Mieterhöhungen festsetzt,
  • und der Indexmietvertrag, der eine jährliche, an den Verbraucherpreisindex gebundene Anpassung der Miethöhe ermöglicht.

Generell sollte der Mietvertrag alle wichtigen Details zum Mietobjekt enthalten – Bezeichnung des Mietobjekts, exakte Wohnfläche, Miete und Nebenkosten, Beginn und gegebenenfalls Ende des Mietvertrages. Mieter wie Vermieter müssen außerdem namentlich im Vertrag genannt werden.

Die Hausordnung sollten Sie Ihrem Mieter ebenfalls bei Vertragsabschluss übergeben.

Wohnungsübergabe: Was ist zu beachten?

Ist der Vertrag abgeschlossen, folgt als nächster Schritt die Wohnungsübergabe. Dabei sollten Sie ein sogenanntes Übergabeprotokoll erstellen, in dem der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe von beiden Vertragspartnern bestätigt wird.
Das Übergabeprotokoll enthält üblicherweise:

  • die Namen der Personen, die bei der Übergabe anwesend sind,
  • Datum und Uhrzeit der Übergabe,
  • Anzahl der ausgehändigten Haustor- und Wohnungsschlüssel,
  • eventuell bestehende Mängel oder Schäden am Mietobjekt,
  • die Zählerstände von Strom-, Gas- und Wasserzähler,
  • gegebenenfalls den Fernwärme-Zählerstand.

Das Übernahmeprotokoll ist in zweifacher Ausfertigung zu erstellen und von beiden Vertragspartnern zu unterschreiben, jeder erhält ein Exemplar.

So versteuern Sie Ihre Mieteinnahmen richtig

Ist Ihre Wohnung oder Ihr Haus erfolgreich vermietet, müssen Sie schließlich noch die Mieteinnahmen korrekt versteuern, da es sich dabei um ein Einkommen handelt. Die genaue Höhe hängt von Ihrem individuellen Steuersatz ab. Grundsätzlich gilt, dass sowohl Kaltmiete als auch Nebenkosten als Einnahmen zählen. Ausgaben, die in der Abrechnung der Hausverwaltung belegt sind, dürfen davon abgezogen werden. Für Immobilienbesitzer gilt weiters die „lineare Abschreibung”: Das bedeutet, Sie dürfen die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend machen, die den Wertverlust durch Abnutzung der Bausubstanz steuerlich abfedern soll.

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