Wohnung verkaufen

Wesentliche Punkte beim Immobilienverkauf

Wenn Sie ein Wohnobjekt veräußern möchten, ist es ratsam, die notwendigen Schritte im Vorfeld genau zu bedenken. Mit unseren langjährigen Erfahrungen stehen wir von ZIEGERT Ihnen während des Verkaufs kompetent zur Seite.

1. Prüfen Sie ihre Erwartungen an den Verkauf

Überlegen Sie genau, zu welchen Konditionen Sie die Immobilie gerne verkaufen möchten und wer als Käufer in Frage kommt. Hierbei sind auch verschiedene Eigenschaften des Objektes von Bedeutung, da sie Einfluss auf die Nachfrage und auf den zu erzielenden Kaufpreis ausüben. Wichtige Kriterien, die die Höhe des Preises beeinflussen, sind

  • die Wohngegend und der Bezirk,
  • die Größe und Art des Objektes sowie
  • die Anzahl vorhandener Zimmer.

Diese Punkte fließen in die Veröffentlichung des Angebotes mit ein und sorgen dafür, die passenden potenziellen Käufer ausfindig zu machen.

2. Beratung und Unterstützung beim Verkauf

Bei der Veräußerung Ihrer Immobilie stehen wir Ihnen mit unseren weitreichenden Branchenkenntnissen und einer umfangreichen Erfahrung zur Seite. So wissen wir, über welche Kanäle wir zum Verkauf stehende Wohnungen am besten vermarkten und wie wir die richtige Klientel ansprechen. Außerdem unterstützen wir bei der Erstellung eines Exposés und führen Preisverhandlungen für Sie.

3. Beratung zu Preisen und Verkaufskonditionen

Wer eine Immobilie erwerben möchte, ist bereit, für hohe Qualität auch einen angemessenen Preis zu zahlen. Wir legen für den Verkauf einen fixen Preis fest und sprechen diesen im Vorfeld genau mit Ihnen ab. Hierbei berücksichtigen wir sämtliche Charakteristiken des Objektes.

4. Vertragsabschluss

Wenn ein geeigneter Käufer gefunden wurde, erfolgt die Unterzeichnung der Vertragsunterlagen. Diese stellen wir in Absprache mit Ihnen zusammen und beraten Sie im Hinblick auf juristisch einwandfreie Formulierungen.

Eine Eigentumswohnung liegt meist deutlich unter dem Wert eines Hauses. Einfacher ist ihr Verkauf deshalb aber nicht. Der Makler ist eine wertvolle Stütze, aber auch Eigeninitiative ist gefragt. Was muss ich beim Verkauf einer Wohnung alles im Blick haben? Wie erspare ich mir kostspielige Fehler? ZIEGERT unterstützt Sie bei allen Fragen zu diesem Thema und steht fest an Ihrer Seite.

Wohnung verkaufen - gewusst wann

Einen festgelegten Zeitpunkt gibt es nicht. Wer seine Wohnung verkaufen will, kann zu jeder Jahreszeit einen sehr guten Preis erzielen. Meist nehmen äußere Einflüsse wie Erbschaften, Umzüge oder berufliche Neuorientierungen aber die Entscheidung selbst in die Hand. Auch der aktuelle Immobilienmarkt hat ein Mitspracherecht. Bewegen sich die Verkaufs- und Mietpreise im oberen Segment, scheint der Zeitpunkt günstig. Im Frühling und Sommer zeigt sich der Immobilienmarkt allerdings von seiner dynamischen Seite. Schnell ist ein passender Käufer gefunden. Nicht umsonst gelten die Frühlings- und Sommermonate als idealer Verkaufszeitpunkt.

Entscheidend ist aber nicht nur der Zeitpunkt selbst. Auch auf die Zeitspanne kommt es beim Wohnung verkaufen an. Das wichtigste Kriterium ist Zeit. Wer seine Wohnung verkaufen will, braucht zeitlichen Spielraum. Die häufigsten Fehler passieren schließlich unter Zeitdruck. Nicht selten schwächt ein beengter Rahmen die eigene Verhandlungsposition. Spürt ein Interessent die Zeitnot des Verkäufers, wittert er ein günstiges Geschäft: Er versucht, den Preis zu drücken.

Die Vorbereitungen – was fällt vor dem Wohnungsverkauf an?

Ein Wohnungsverkauf will gut vorbereitet sein. Doch was heißt gut vorbereitet? Gerade bei Renovierungsarbeiten sind sich viele Eigentümer unsicher. Die Antwort: Es kommt ganz darauf an. Soll das Objekt zum Beispiel einen gehobenen Interessentenkreis ansprechen, so kann sich eine attraktive Präsentation durchaus lohnen. Für ihre Traumwohnung greifen zahlungskräftige Käufer gerne tiefer in die Tasche. Zwingend erforderlich ist eine Renovierung aber nicht. Die Arbeiten kosten unnötig Zeit und Geld. Zugleich muss der Besitzer die Ausgaben später über einen höheren Verkaufspreis wieder kompensieren.
Gelegentlich gibt sich die Immobilie aber schon mit kleineren Renovierungen zufrieden. Bei welchen Elementen der Aufwand sinnvoll ist, verrät die Immobilienbewertung.

Frei oder vermietet - wo liegt der Unterschied?

Es gibt keinen großen Unterschied. Der einzige Vorteil: Die Nachfrage nach freien Wohnungen fällt höher aus als nach vermieteten. Bis zu 30 % mehr bringen freie Immobilien ein. Nicht aber nur die Nachfrage treibt die Preise nach oben. Auch das sogenannte Mieterschutzgesetz ist nicht zu unterschätzen. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, kann das laufende Mietverhältnis nicht ohne Weiteres beenden. Lediglich Zahlungsrückstände oder eine Eigenbedarfsklage können das Mieterschutzgesetz vorzeitig aufheben. Genauso eingeschränkt ist der Immobilieneigentümer bei Mieterhöhungen. Gesetzliche Vorgaben sowie der Mietspiegel der Stadtbehörde setzen dem finanziellen Spielraum Grenzen.

Was darf eine Immobilie kosten?

Eine Immobilienbewertung ist komplex. Mit dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist die Analyse noch lange nicht abgeschlossen. Auch Größe, Lage und Zustand der Wohnung bestimmen den Verkaufspreis mit. Doch auch weitere Faktoren gilt es beim Wohnung verkaufen zu beachten:
  • Das Baujahr: Neubau- und Altbauwohnungen bewegen sich in der Regel über den Verkaufspreisen von Objekten aus den 50er, 60er und 70er Jahren.
  • Das Stockwerk: Bis zu 20 oder 30 % weniger bekommt der Verkäufer für eine Erdgeschosswohnung. Der Grund: Das Einbruchsrisiko und der Heizaufwand fallen in der untersten Etage am höchsten aus. Als Faustformel gilt: je höher das Stockwerk, desto höher der Verkaufspreis.
  • Der Außenbereich: Bei Objekten ohne Austrittsmöglichkeiten wie Gartenflächen oder Balkone muss der Verkäufer mit Einbußen von mehreren hundert Euro pro Quadratmeter rechnen.
  • Die Zimmeranzahl: Die Tendenz geht zu größeren Wohnungen. Gerade in Städten erfreuen sich 3- bis 5-Zimmerwohnungen großer Beliebtheit. Da nach dem Krieg überwiegend kleinere Wohnungen mit durchschnittlich zwei Zimmern gebaut wurden, sind 3 bis 5 Zimmer eine Rarität.

Wohnung verkaufen – die ersten Schritte

Termin mit dem Makler vereinbaren

Nicht selten verliert der Laie beim Wohnung verkaufen den Überblick. Besser aufgehoben ist der komplexe Prozess in den erfahrenen Händen eines professionellen Immobilienmaklers. Doch was zeichnet einen Experten aus? Ein guter Immobilienmakler kennt den regionalen Wohnungsmarkt. Zugleich verfügt er über ein starkes Netzwerk an potenziellen Käufern und Finanzierungsdienstleistern. Nicht aber nur dem Verkäufer steht er zur Seite. Ein kompetenter Immobilienmakler berät auch den Kaufinteressenten. Besonders bei Teilungserklärungen und Wohngeldabrechnungen ist sein Fachwissen gefragt.

Notarbesuch und Grundbucheintrag

Hat sich ein vielversprechender Kaufinteressent für die Eigentumswohnung gefunden, muss der Immobilienmakler zunächst seine Solvenz prüfen. Erweist sich der potenzielle Käufer als zahlungsfähig, handelt er im Namen des Verkäufers die Details des Kaufvertrags aus.
Nach erfolgreicher Verhandlung steht ein Besuch beim Notar an. Jeder Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Nachdem Verkäufer und Käufer unterzeichnet haben, gilt die Wohnung offiziell als verkauft.
Mit der Unterschrift ist der Verkauf aber noch nicht abgeschlossen. Der Eintrag ins Grundbuch steht noch aus. Anschließend geht es an die Bezahlung. Der Käufer muss den vereinbarten Betrag von seinem Kreditinstitut an den Verkäufer überweisen. Erst wenn die Summe angekommen ist, gilt der Verkauf als komplett.

Kosten für Immobilienmakler und Notar

Nach dem Notarbesuch fallen die Zahlungen für Immobilienmakler und Notar an. Bezahlt wird jeweils per Rechnung. Die Maklerzahlung, der Prozentsatz vom Verkaufspreis, fällt dabei von Bundesland zu Bundesland verschieden aus.

Steuern zahlen

Neben Notar und Immobilienmakler kann beim Wohnung verkaufen auch das Finanzamt auf den Immobilieneigentümer zukommen. Es schaltet sich immer dann ein, wenn die Kapitalerwerbssteuer anfällt. Befinden sich zwischen An- und Verkauf des Objekts weniger als 10 Jahre, kann die Kapitalerwerbssteuer erhoben werden. Hinzu kommen Solidaritätsbeitrag und Kirchensteuer. Ob der Verkäufer zur Kapitalerwerbssteuer verpflichtet ist, gilt es unbedingt vor dem Verkauf zu klären.
Es gibt aber auch Ausnahmen. Von der Steuerpflicht befreit ist der Verkäufer, wenn er die Wohnung mehr als drei Jahre lange ohne Vermietung für den Eigenbedarf genutzt hat. Auch ausschließlich privat genutzte Ferienimmobilien sind nicht steuerpflichtig.
Wer eine Wohnung erbt, ist zur Erbschaftsteuer verpflichtet. Wie hoch sie ausfällt, hängt von der jeweiligen Steuerklasse und dem Verwandtschaftsverhältnis ab. Wichtig: Jedem Erben steht ein Freibetrag zu.

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