ImmoLexikon Von
A wie Abnahme bis Z wie Zinssatz –
Begriffe aus der
Immobilien- und Finanzwelt Bitte
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Abnahme
Hier: Abnahme einer Werkleistung bzw. eines Bauwerks. Nach §
640 BGB ist der Bauherr verpflichtet, das
vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Eine
Verweigerung der Abnahme wegen unwesentlicher Mängel ist
ausgeschlossen. Verweigert der Besteller die Abnahme innerhalb einer
ihm vom Unternehmer gesetzten Frist, gilt das Werk gleichwohl als
abgenommen. Vorsicht: Auch der Bezug des neuen Heims kann als
stillschweigende Abnahme gedeutet werden. Nach § 641 a BGB
steht der Abnahme die Erteilung einer Fertigstellungsbescheinung
gleich, in der von einem Gutachter bestätigt wird, dass das
Werk hergestellt und frei von Mängeln ist, die der Besteller
dem Gutachter gegenüber behauptet hat. Mit der Abnahme geht u.
a. die Beweislast für evtl. Baumängel an den Bauherrn
über, beginnt die Verjährungsfrist zu laufen
(Gewährleistung) und wird in der Regel die Schlusszahlung
fällig. Eventuelle Baumängel sollten in einem
Abnahmeprotokoll genau beschrieben werden, damit der Bauherr das Recht
auf Nachbesserung oder Preisminderung behält. Abweichungen von
der Abnahme ergeben sich, wenn dem Vertrag die Vergabe- und
Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zugrunde gelegt wird.
Hier kann eine Abnahme schon dann eintreten, wenn der Bauherr eine
Schlussrechnung des Bauunternehmers erhält und innerhalb von
12 Tagen nicht widerspricht. Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung
der örtlichen Baubehörde.
Für
Wohnungen darf Sondereigentum nur begründet werden, wenn die
Voraussetzungen der so genannten Abgeschlossenheit erfüllt
sind.
Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich
durch Trennwände/-decken von anderen Wohnungen und
Räumen getrennt ist, einen eigenen Zugang von außen
(Treppenhaus) hat und zumindest eine Küche / Kochnische, ein
WC und ein Bad enthält. Mittels der
Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans wird im
Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Abschreibung
– siehe AfA Abstandsfläche
Im Bau- beziehungsweise Planungsrecht festgelegte Fläche
zwischen zwei Gebäuden sowie zwischen Gebäude und
Grundstücksgrenze. Die Flächen sollen eine
ausreichende Belüftung und Belichtung der Gebäude
sicherstellen, sie dienen ferner als Maßnahme des
vorbeugenden Brandschutzes. Einzelheiten sind in den Landesbauordnungen
geregelt. AfA
Kurzbezeichnung für: Absetzung für Abnutzung. Begriff
aus dem Steuerrecht, der für Eigentümer vermieteter
Immobilien von Bedeutung ist. Eine AfA, also Abschreibung ist ein
Wertverlust und mindert die Steuerlast. Eigentümer vermieteter
Immobilien können von den Anschaffungs- oder
Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und
Grundstücksnebenkosten) folgende steuerliche Abschreibungen
vornehmen Neubau:
Neubauten
können mit jährlich 2 % abgesetzt werden. Altbau:
Als Altbau zählt steuerlich jede Immobilie, die
nach dem Jahr der Fertigstellung erworben wurde.
Immobilien,
die vor dem 31.12.1924 errichtet wurden, werden jährlich mit
2,5 % abgeschrieben, alle danach errichteten Immobilien mit 2 %.
Alleinauftrag
In
einem so genannten Alleinauftrag wird vereinbart, dass der Auftraggeber
(Bauträger / Eigentümer) den Makler als alleinigen
Auftragsnehmer beauftragt und keine weiteren Makler einschaltet.
Allstimmigkeit
Allstimmigkeit bedeutet, dass alle Eigentümer einer
Eigentümergemeinschaft mit einem Beschluss einverstanden sein
müssen; ein nur mehrheitlicher Beschluss ist nicht
ausreichend.
Das betrifft z. B. Änderung der
Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung. Die Allstimmigkeit
ist durch eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG)
künftig mehr eingeschränkt, da sie in der Praxis oft
unsachgemäße, ungerechte Folgen hatte. Altlasten
Umweltgefährdende Stoffe auf oder unter Grundstücken,
die Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit
hervorrufen. Z.B. ehemalige Chemie- oder Mülldeponien
(Altablagerungen) oder stillgelegte Betriebe (Altstandorte). Auch
Rüstungs- oder militärische Altlasten.
Altlastenverdächtige Flächen sind in den
Bauleitplänen (s. Bebauungsplan) besonders zu kennzeichnen.
Anfänglicher Effektiver Jahreszins –
siehe Effektivzins Annuität
Begriff aus dem Kreditwesen. Nach Aufnahme eines Darlehens
zahlt der Kreditnehmer einen Betrag, der sich aus Zins + Tilgung
(Annuität) zusammen setzt, an die Bank. Annuitätendarlehen
Darlehen mit gleichbleibender Ratenzahlung. Anschaffungskosten
Die Anschaffungskosten sind beim Immobilienkauf der
Kaufpreis ohne die Grundstückskosten. Die Anschaffungskosten
sind Grundlage für die Berechnung der AfA. Anschaffungsnahe
Aufwendungen
Es ist
regelmäßig dann von anschaffungsnahen
Herstellungskosten auszugehen, wenn diese Kosten zu einer wesentlichen
Verbesserung des Ausstattungsmerkmals der Immobilie führen.
Dafür werden drei so genannte Gebrauchswertkategorien
(einfach, mittlerer und hoher Standard) definiert. Ein Wechsel der
modernisierten Immobilie in eine höhere Kategorie soll dann
regelmäßig die Annahme von anschaffungsnahen
Herstellungskosten rechtfertigen bzw. die von Erhaltungsaufwand
ausschließen. Daneben sind Aufwendungen innerhalb der ersten
drei Jahre nach der Herstellung oder Anschaffung, die
abzüglich der Umsatzsteuer 15 Prozent der
Herstellungs-/Anschaffungskosten übersteigen,
grundsätzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten
anzusehen. Sie sind keine sofort absetzbaren Werbungskosten, sondern
auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als Abschreibung
zu berücksichtigen. Bei der Berechnung der Aufwendungen bleibt
Erhaltungsaufwand, der vorrangig der Substanzerhaltung dient und
üblicherweise jährlich anfällt,
außer Betracht. Für diesen Erhaltungsaufwand bleibt
es weiterhin bei der steuerlichen Berücksichtigung im Rahmen
des Werbungskostenabzugs.Auflassung
Darunter versteht man
die dingliche Einigung darüber, dass das Eigentum an einem
Grundstück (Immobilie) vom Veräußerer auf
den Erwerber übergeht. Die Auflassung wird im notariellen
Kaufvertrag vereinbart. Auflassungsvormerkung
Auflassungsvormerkung wird nach der Auflassung, die bei der
notariellen Beurkundung vereinbart wird, im Grundbuch in die Abteilung
II eingetragen. Da die Eintragung des neuen Eigentümers
(Erwerbers) ins Grundbuch (Abteilung I) oft Wochen oder Monate dauert,
dient sie der Sicherung des Anspruchs auf
Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Nach der Eintragung der
Auflassungsvormerkung kann nur noch der Käufer über
die Immobilie verfügen.
Ein Zweitverkauf der
Immobilie oder eine Belastung der Immobilie durch Dritte ist durch die
Auflassungsvormerkung ausgeschlossen. Aufteilungsplan
In den Aufteilungsplänen (Bauzeichnungen) werden
durch den aufteilenden Eigentümer das Sonder- und das
Gemeinschaftseigentum ausgewiesen und bei der zuständigen
Behörde zur Genehmigung eingereicht, um die
Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten.
Die
Teilungserklärung bezieht sich textlich auf den
Aufteilungsplan und muss mit ihm übereinstimmen. Außenanlagen
Zu den Außenanlagen einer Immobilie
gehören z. B. eventuelle Gartenanlagen, Hof- und
Wegbefestigungen etc.; also praktisch alles, was sich
außerhalb des Gebäudes, aber auf dem
Grundstück befindet. Avalgebühr
Gebühr der Kreditinstitute für die
Übernahme einer Bankbürgschaft. Bauabnahme
Bei der Bauabnahme kontrolliert der Bauherr, ob alle in Auftrag
gegebenen Arbeiten ordnungsgemäß
durchgeführt wurden. Im Abnahmeprotokoll werden dann ggf. alle
Schäden, Mängel oder unsachgemäß
ausgeführten Arbeiten festgehalten. Wichtig: Ab Zeitpunkt der
Bauabnahme läuft die Gewährleistungsfrist. Bauantrag
Der Bauantrag ist der Antrag des Bauherrn an die
zuständige Baubehörde, ein Gebäude zu
errichten oder bestimmte Baumaßnahmen (z. B. Aufzuganbau,
Balkonanbau) durchzuführen.
Die
Baubehörde überprüft u. a., ob die
beantragten Maßnahmen nach dem Flächennutzungs- bzw.
Bebauungsplan übereinstimmen. Baubeschreibung
In der Baubeschreibung sind die durchzuführenden
Baumaßnahmen (bei Altbauten: Sanierungs- und
Modernisierungsmaßnahmen) sowie die Bauart eines
Gebäudes u. a. beschrieben.
Bei Erwerb einer
Eigentumswohnung wird die Baubeschreibung oft als Anlage zum
Kaufvertrag notariell beurkundet. Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist die Genehmigung der
örtlichen Baubehörde zur Durchführung der
beantragten Baumaßnahme. Eine Baugenehmigung ist befristet
gültig, gebührenpflichtig und wird u. U. mit Auflagen
erteilt. Auch Teilgenehmigungen sind möglich. Baulast
Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der
örtlichen Baubehörde eingetragen.
Dabei
handelt es sich um eine Beschränkung der Bebaubarkeit des
Grundstückes. Der Eigentümer geht eine freiwillige
(aber bindende) Verpflichtung gegenüber Dritten ein (z. B.
bestimmte Abstandsflächen einzuhalten, oder
Stellplätze auf seinem Grundstück zu dulden).
Einsicht in das Baulastenbuch kann einnehmen, wer berechtigtes
Interesse nachweisen kann (z. B. Kaufabsicht). Bausparvertrag
Um den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Bau eines
Eigenheims zu finanzieren, kann man einen Bausparvertrag
abschließen. Dieser Vertrag geht über eine bestimmte
Summe, die Bausparsumme. Wenn das Mindestsparguthaben angesammelt wurde
und eine bestimmte Mindestfrist vergangen sind, kann die Vertragssumme
zugeteilt werden. Da die Mittel aus einem
großen Topf der Bausparergemeinschaft kommen, sind diese
unabhängig vom Kapitalmarkt und dessen Schwankungen. Das
bringt einen gleichbleibend niedrigen Zinssatz mit
sich.Bauträger Plant und realisiert
gewerbsmäßig (ohne selbst Bauleistungen zu
erbringen) als Bauherr in eigenem Namen für eigene oder fremde
Rechnung (schlüsselfertige) Bauvorhaben unter Verwendung von
Vermögenswerten von Erwerbern. Vor Erhalt und Verwendung der
vorgenannten Vermögenswerte hat der Bauträger nach
der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) u. a. in
Höhe dieser Werte Sicherheiten zu leisten oder eine zu diesem
Zweck geeignete Versicherung abzuschließen. Bauvoranfrage
– siehe Voranfrage Beleihungsgrenze
Jede Immobilie kann nur bis zur Beleihungsgrenze beliehen
werden.
Die Beleihungsgrenze beträgt in der Regel
ca. 60 bis 80 % des Beleihungswertes einer Immobilie. Beleihungswert
Der Beleihungswert einer Immobilie entspricht deren
Verkehrswert
abzüglich einem Sicherheitsabschlag
von 10 bis 20 %. Bereitstellungszinsen
Zinsen bei der Kreditgewährung, die für
die Bereitstellung noch nicht abgerufener Darlehensbeträge
berechnet werden. Bereitstellungszinsen sind nicht im Effektivzins
enthalten. Der Zeitpunkt, ab wann Bereitstellungszinsen fällig
werden, sollte möglichst lang vereinbart werden. Betriebskosten
Kosten, die dem Eigentümer/Erbbauberechtigten durch das
Eigentum am Grundstück oder den
bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks
und seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Hierzu
zählen u. a. die Kosten für die Wasserversorgung,
Heizungsanlagen, Straßenreinigung, Entwässerung,
Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Sach- und
Haftpflichtversicherung. Betriebskosten können im Rahmen der
vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen auf den Mieter umgelegt
werden. Bestandsverzeichnis
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuches enthält das
Verzeichnis sämtlicher Grundstücke, jeweils unter
einer gesonderten Nummer, nach Gemarkung, Flur, Flurstück,
Liegenschaftsbuch (= Verbindung zum Liegenschaftskataster),
Wirtschaftsart, Lage und Größe, sowie
sämtliche mit dem Eigentum verbundenen Rechte.
Außerdem sind Teilungen sowie Zu- und Abschreibungen
vermerkt, im Allgemeinen auch die Straßenbezeichnungen und
Hausnummern. Bodenrichtwert
Durchschnittlicher Lagewert für den Boden unter
Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungsstands. Die
Bodenrichtwerte werden jährlich auf der Basis der
Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt und in
Form von Bodenrichtwertkarten veröffentlicht, in die jedermann
auf Verlangen Einsicht erhalten kann. Aus dieser Karte können
i.d.R. folgende Angaben entnommen werden:
-
Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstück,
bezogen auf das vergangene Jahr
- Angaben zur Nutzung und
Bauweise
- ggf. durchschnittliche
Grundstücksgröße Carport
Ein
Carport ist eine nicht rundum geschlossene, jedoch überdachte
Abstellfläche für einen PKW. Dampfsperre
Die Luftfeuchtigkeit, die im Inneren eines Hauses entsteht, soll nicht
in die Wärmedämmung gelangen, da auf diese Weise die
Dämmwirkung herabgesetzt wird. Deshalb wird vor der
Wärmedämmung eine Dampfsperre angebracht, damit diese
vor Durchfeuchtung geschützt wird. Eine Aluminiumkaschierung
z.B. kann als Dampfsperre eingebaut werden. Damnum
– siehe Disagio Dienstbarkeit
– siehe Grunddienstbarkeit
Disagio
Ein Disagio,
auch Damnum genannt, ist eine Art Zinsvorauszahlung des Kreditnehmers,
die vom kompletten Auszahlungsbetrag abgezogen wird. Beispiel:
Der Kreditnehmer nimmt ein Disagio von 4 % in Anspruch. Somit
beträgt sein Auszahlungsbetrag 96% der ursprünglichen
Darlehenssumme und der Nominalzins wird entsprechend geringer.
Es handelt sich also um einen Abzug von der vereinbarten
Darlehenssumme. Der Kreditnehmer erhält den um das Disagio
verminderten Betrag, während Zinsen und Tilgungen vom gesamten
Darlehensbetrag berechnet werden. Der Abschlag verteuert die
Kreditaufnahme entsprechend. Das Disagio
(Auszahlungsverlust) kann für den Privatanleger
(Eigentümer von Immobilien als reine Kapitalanlage)
einkommenssteuermindernd wirken. Drempel
Der Drempel ist die Aufrechte (Kniestock) zwischen Boden und
Dachschräge. Hier können Wasserleitungen;
Heizungsrohre oder Kabel optimal versteckt werden. Effektivzins
Der effektive Jahreszins gibt den Preis eines Kredites für ein
Jahr an. Er wird in einem Prozentsatz ausgedrückt. In die
Berechnung werden auch der Zins und Nebenkosten (Gebühren,
Nominalzins usw.) einbezogen. Aber: Die Aussagekraft des effektiven
Jahreszins in Bezug auf Preisvergleiche hält sich in Grenzen.
Die Banken erheben bestimmte Nebenkosten, die nicht in die Berechnung
des effektiven Jahreszins einbezogen werden. Solche Faktoren sind
meistens nicht bekannt.
Wird für einen Kredit jedoch
mit der Bezeichnung "anfänglicher effektiver Jahreszins"
geworben, bedeutet dies, dass sich das Kreditinstitut
Änderungen des Zinssatzes oder anderer Konditionen
vorbehält. Eigenkapital
Eigenkapital sind die Mittel, die der Käufer selbst
aufbringt, z. B.
- Bargeld,
- Sparguthaben,
- zuteilungsreife Bausparguthaben,
- Erlös aus dem
Verkauf von Aktien und festverzinslichten Wertpapieren
-
Eigenleistungen,
- ein abgezahltes Grundstück,
- bereits gezahlte Leistungen oder Materialien Einheitswert
Von der Finanzverwaltung festgelegter Grundstückswert. Dient
als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer. Er wird
jeweils auf den 1.1. eines Kalenderjahres festgestellt. Die letzte
allgemeine Feststellung erfolgte auf den 1.1.1964 und ist seit dem
1.1.1974 steuerwirksam. Der Einheitswert ist u. a. abhängig
von der Grundstücksart. Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
Einkommensteuerpflichtige Überschüsse oder Verluste
aus Vermietung oder Verpachtung eines unbebauten oder bebauten
Grundstücks. Abziehbar sind als Werbungskosten beispielsweise
Kosten für Reparaturen, Modernisierung, Grundsteuer,
Versicherung sowie die Gebühren für Wasser und
Schornsteinfeger. Zusätzlich können Schuldzinsen,
Absetzungen für Abnutzung (AfA) und Sonderabschreibungen
steuerlich geltend gemacht werden. Erbbaurecht
– siehe Erbpacht Erbpacht
Die Erbpacht ist das Pachten eines Grundstückes zur
Bebauung von Wohn- / Hauseigentum
für eine vom
Gesetzgeber festgelegte Laufzeit von 99 Jahren mit allen dem Baurecht
zugrunde gelegten Rechten. Der Erwerber von Hauseigentum auf
Erbbaurecht muss für das Grundstück keine Geldmittel
aufwenden und hat lediglich einen mit dem Erbpachtgeber zu
vereinbarenden, jährlich fälligen Erbpachtzins zu
leisten.
Sofern der Erbbauvertrag
ausschließlich die Nutzung bzw. Errichtung von Wohneigentum
beinhaltet, darf der vereinbarte Erbbauzins nur alle drei Jahre, im
Rahmen der veränderten allgemeinen wirtschaftlichen
Verhältnisse, angepasst werden. Dies bedeutet aber auch, dass
der Erbbauzins bei fallenden, allgemeinen Lebenserhaltungskosten sogar
sinken kann. Ein Erbbauvertrag ist
unkündbar. Die unter Erbbaurecht erworbene Immobilie kann
jedoch wie jedes herkömmliche Wohn- / Hauseigentum
veräußert oder beliehen werden.
Grundsätzlich vereinbaren die Vertragsparteien ein
gegenseitiges Vorkaufsrecht, worin festgehalten wird, in welchen
Fällen dem Erbbaurechtsgeber ein Heimfallanspruch zusteht und
welche Entschädigung beim Heimfall oder bei Ablauf des
Vertrages an den Erbbauberechtigten zu entrichten ist. Das
Erbbaurecht ist ein "grundstücksgleiches" Recht d.h., Wohn- /
Hauseigentum auf einem unter Anwendung des Erbbaurechts gepachtetes
Grundstückes kann vom Erbbauberechtigten ebenso beliehen,
vererbt oder veräußert werden, wie jede andere
Immobilie. Estrich
Der Fußbodenbelag (z.B. Teppich, Parkett, PVC ...) wird auf
den Estrich verlegt. Estrich ist eine glatte Zement- Asphalt- oder
Kunstharzoberfläche, die auf die Rohdecke aufgebracht wird.
Eine optimale Trittschalldämmung erhält man mit dem
so genannten "schwimmenden Estrich". Exposé
Objektangebot des Immobilienmaklers. Enthält, soweit es im
Einzelfall in Betracht kommt, Informationen, Grundrisse und Bilder
über das Grundstück und die Immobilie. Festzins
Die
Zinsen für ein Darlehen werden für einen bestimmten
Zeitraum vertraglich auf einen gleichbleibenden Zinssatz festgelegt.
Meistens sind es 5, 10 oder 15 Jahre. Die Regelung kann bei den
kürzeren Fristen nicht gekündigt werden. Bei Fristen
über 10 Jahren kann ab dem zehnten Jahr mit einer Frist von 6
Monaten gekündigt werden. Nach Ablauf oder Kündigung
der Festschreibungsperiode werden neue Zinskonditionen ausgehandelt.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (gilt für das gesamte
Gemeindegebiet) gilt als vorbereitender Bauleitplan und gibt Auskunft
über die künftige Bodennutzung auf der Grundlage der
städtebaulichen Entwicklung. Flurkarte
Eine Flurkarte zeigt eine Flur. Eine Flur ist ein
abgegrenztes Gebiet und Teil einer Gemarkung.
Flure
können wiederum in Flurstücke aufgeteilt sein, die
alle eine Flurnummer haben.
Ein Grundstück kann aus
mehreren Flurstücken bestehen. Flurkarten und Gemarkungskarten
werden im Katasteramt aufbewahrt. Flurstück
Amtlich vermessene und mit einer besonderen Nummer im
Liegenschaftskataster bezeichnete Bodenfläche. Gaube
Gauben
(auch: Gaupen) sind genehmigungspflichtige Dachaufbauten in der
Schräge des Daches.
Sie dienen der besseren
Belichtung und Belüftung der Dachräume.
Zusätzlich wird durch den Einbau einer Gaube Wohn- und
Nutzfläche dazu gewonnen. Gemeinschaftseigentum
Jeder Wohnungseigentümer ist nicht nur
Eigentümer seiner Wohnung, sondern auch Miteigentümer
des gemeinschaftlichen Eigentums. Gemeinschaftseigentum ist alles, was
nicht Sondereigentum ist, also z. B. das Fundament, alle tragenden
Mauern, das Dach, die Heizung, die Hauptwasserleitung, das Treppenhaus,
die Außenanlagen ... Generalunternehmer
Ein Generalunternehmer erbringt Bauleistungen schlüsselfertig
zu einem festen Preis und zu einem festen Termin, wobei Teile der
Bauleistungen in eigenem Namen und für eigene Rechnung an
Subunternehmer vergeben werden können. Geschlossener
Immobilienfonds
Beim geschlossenen
Immobilienfonds wird für ein bestimmtes Objekt, das aus einem
oder mehreren Bauvorhaben bestehen kann, ein gesonderter Fonds
gegründet. Im Gegensatz zum offenen Fonds ist das
Zertifikatskapital auf eine festgelegte Summe begrenzt, die sich nach
der Höhe des für die Investition benötigten
Eigenkapitals richtet. Die Zertifikatsinhaber werden entweder
Gesellschafter einer KG oder einer BGB-Gesellschaft oder
Miteigentümer nach Bruchteilen an den Grundstücken.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ gibt an, wie viel qm Geschossfläche je qm
Grundstücksfläche zulässig sind und wird
folgend berechnet: Grundstücksfläche x GFZ =
Geschossfläche z. B.: Für den Bau eines
zweigeschossigen Wohnhauses ist eine GFZ von 0,4 festgelegt worden. Das
Grundstück hat eine Größe von 450 qm. 450
(qm) x 0,4 (GFZ) = 180 (qm). Das Grundstück darf also mit
einem Wohnhaus mit einer Geschossfläche von 180 qm, verteilt
auf die beiden Geschossen bebaut werden. Gewährleistung
Architekt und Bauunternehmer haben zeitlich befristet für die
ordnungsgemäße und vertragsgemäße
Erfüllung ihrer Leistungspflichten einzustehen (=
Gewährleistung). Die Frist dafür ist gesetzlich oder
einzelvertraglich begrenzt. Nach dem BGB beträgt die
Gewährleistungsfrist 5 Jahre, nach der VOB 2 Jahre nach
erfolgter Abnahme oder entsprechenden Vorgängen, z.B. der
Schlusszahlung. Innerhalb der Gewährleistungsfrist hat der
Auftraggeber einen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln
(Baumangel), die auf eine vertragswidrige Leistung
zurückzuführen sind. Grundbuch
Öffentliches Register, das beim Grundbuchamt geführt
wird und dort auch eingesehen werden kann, soweit berechtigtes
Interesse besteht (Grundbucheinsicht). Im Grundbuch ist jedes
Grundstück im Bezirk auf einem gesonderten
Grundstücksblatt eingetragen. Es besteht aus dem
Bestandsverzeichnis und drei sog. Abteilungen. Abteilung I gibt
Auskunft über den Eigentümer; Abteilung II
über Lasten und Beschränkungen des Eigentums;
Abteilung III über eingetragene Grundschulden, Rentenschulden
und Hypotheken. Für jede Eintragung in das Grundbuch bedarf es
einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten
Urkunde. Letztere werden in der sog. Grundakte abgelegt. Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug wird vom Grundbuchamt angefertigt. Es
ist eine Abschrift des Grundbuchblattes. Hier stehen alle
Einträge, die ein Grundstück betreffen.
Wird u. a. benötigt für die
Beleihungsprüfung (Beleihungsunterlagen) sowie vor dem Ankauf
einer Immobilie. Voraussetzung für die Anforderung eines
Grundbuchauszugs ist ein berechtigtes Interesse (Grundbucheinsicht).
Grundbuchblatt
Im
Grundbuch liegt für jedes Grundstück ein
Grundbuchblatt vor. Grundbuchblätter sind gegliedert.
Sie bestehen aus einer Aufschrift des Grundbuchs, dem
Bestandsverzeichnis des Grundbuchs und den drei Abteilungen des
Grundbuchs. Grunddienstbarkeiten
Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um in Abteilung II
des Grundbuchs eingetragene Rechte Dritter an dem bezeichneten
Grundstück. Zu den Grunddienstbarkeiten gehören:
Wegerechte, Leitungsrechte, Geh- und Fahrtrechte. Grunderwerbsteuer
Steuer, die auf den Umsatz von inländischen
Grundstücken, Wohnungseigentum, Erbbaurechten und
Gebäuden auf fremdem Grund und Boden erhoben wird. Sie
fällt beispielsweise an beim Kauf, Tausch, Erbschaft oder
Schenkung. Der Steuersatz beträgt z. B. in Berlin 4,5 Prozent
des Kaufpreises zuzüglich etwaiger sonstiger Leistungen, die
der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des
Grundstücks übernimmt oder gewährt.
Grundflächenzahl (GRZ)
Der Anteil eines Baugrundstücks, der bebaut wird
heißt Grundfläche. Über die GRZ wird das
Maß der baulichen Nutzung bestimmt. Die GRZ sagt aus, wieviel
Quadratmeter bebaute Grundfläche pro Quadratmeter
Grundstücksfläche zulässig ist. Grundpfandrechte
Zu den Grundpfandrechten gehören Hypotheken,
Grundschulden und Rentenschulden. Damit sie Gültigkeit zu
erlangen, müssen sie jeweils unter Angabe des Namens des
Gläubigers und des Geldbetrags im Grundbuch eingetragen werden.
Grundschuld
Belastung
eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen
Gunsten sie erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem
Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Hypothek ist die
Grundschuld von einer zu sichernden Forderung unabhängig
(Akzessorietät). Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben. Sie ist die
Steuer auf den Grundbesitz und wird vierteljährlich erhoben.
Für die Besteuerung ist der Einheitswert, der Hebesatz und die
Steuermesszahl maßgebend. Hausgeld
Monatliche Vorausleistung des Wohnungseigentümers zur Deckung
der laufenden Ausgaben und Aufwendungen für das
gemeinschaftliche Eigentum, die nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres
genau abgerechnet werden. Das Hausgeld setzt sich u. a. aus folgenden
Kostenpunkten zusammen: Betriebskosten, Heizungskosten,
Warmwasserkosten, Instandsetzungsrücklage, Verwalterkosten.
Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter jährlich
aufzustellen hat. Wird oft auch als Wohngeld bezeichnet. Herstellungskosten
Zu den Herstellungskosten gehören z.B.
Genehmigungskosten, Architektenkosten, Baukosten etc. Die
Herstellungskosten gehen in die Abschreibung mit ein. Hypothek
Pfandrecht an einem Grundstück, das den Gläubiger
berechtigt, sich wegen einer bestimmten Forderung aus dem
Grundstück zu befriedigen (= Grundpfandrecht, Grundschuld) Es
liegt ihr immer eine bestimmte Forderung zu Grunde
(Akzessorietät). Ist diese z.B. nach vollständiger
Tilgung des Darlehens erledigt, so verwandelt sie sich in eine
Eigentümergrundschuld. Dies geschieht nicht automatisch,
sondern erst auf Antrag. Umgangssprachlich häufig synonym
benutzt für annähernd jede Form der langfristigen
Baufinanzierung, Briefhypothek, Buchhypothek. Immobilienmakler
(Grundstücksmakler, Wohnungsmakler). I. d. R. freier
Gewerbetreibender (Gewerbeanmeldung nach § 34c
Gewerbeordnung), der Interessenten Wohnimmobilien, gemischt genutzte
oder gewerbliche Objekte nachweist oder vermittelt. Er erhält
für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip)
eine Maklerprovision. Instandhaltungskosten
Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des
bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen
während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklagen werden angelegt, um die
Instandhaltungskosten abzudecken. Diese Kosten entstehen durch
Reparaturen, die notwendig werden, um das Gemeinschaftseigentum zu
erhalten und sind Bestandteil des monatlichen Wohn- oder Hausgeldes.
Jahresabrechnung
Der Verwalter von Gemeinschaftseigentum muss nach Ablauf
eines Kalenderjahres eine Abrechnung über Vorschüsse
der Wohnungseigentümer und Ausgaben aufstellen, um zu zeigen,
dass diese dem Wirtschaftsplan entsprechen. Kapitalanlageimmobilie
Eine Immobilie wird nicht für den Eigenbedarf erworben,
sondern um aus ihrer Vermietung Rendite und evtl. Steuerersparnisse zu
erhalten. Katasteramt
Die Katasterämter führen die örtlichen
Kataster.
Die örtlichen Grundstücke sind
darin verzeichnet, aber auch Erbbaurechte und Wohnungseigentum.
Katasterkarte
Flurkarte. Zeichnerische Darstellung der Grundstücke eines
Bezirks nach Lage und Größe. K-Wert
Der k-Wert wird auch
Wärmedurchgangszahl genannt.
Durch einen Baustoff
geht Wärme hindurch, d.h., es findet Energieverlust statt. Der
k-Wert gibt die Höhe des Energieverlustes an. Ein niedriger
Wert bedeutet, dass ein Material eine gute Dämmleistung
aufweist. Leerrohr
Damit in einem Haus auch nach dem Bau noch Kabel (z. B.
für weitere Telefon- oder Elektroleitungen) eingezogen werden
können, werden Leerrohre verlegt. Lineare
Abschreibung
Vermietete oder teilweise
vermietete Wohngebäude können bis zur vollen
Absetzung mit folgenden, von Jahr zu Jahr gleich bleibenden
Sätzen abgeschrieben werden: Gebäude, die vor dem
1.1.1925 fertig gestellt wurden: 2,5 Prozent, Gebäude, die
nach dem 31.12.1924 errichtet wurden: 2 Prozent der
Herstellungs– bzw. Anschaffungskosten. Loggia
Eine Loggia ist ein überdachter oder in das Haus
integrierter Balkon. Löschungsbewilligung
Öffentlich beglaubigte Erklärung des Berechtigten,
dass er ein zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt.
Löschungsvormerkung
Die Löschungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen.
Damit werden Ansprüche gesichert, die ein
Grundpfandrechtsgläubiger (z. B. Bank) gegen den
Eigentümer hat. Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV)
Die MaBV regelt die Pflichten von
Gewerbetreibenden, die nach § 34c GewO der Erlaubnis
bedürfen, namentlich der Immobilienmakler, der
Bauträger und der Baubetreuer. Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil ist der Anteil an gemeinschaftlichem
Eigentum. Er wird in der Teilungserklärung festgelegt.
Miethöhegesetz (MHG)
Das MHG regelte die Möglichkeiten von Mieterhöhungen
im so genannten freifinanzierten Wohnungsbau, namentlich das Verfahren
zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Seit dem
1.9.2001 sind diese Regelungen in die §§ 558
– 560 BGB integriert und das MHG ist außer Kraft
getreten. Mietspiegel
Übersicht über die ortsüblichen
Vergleichsmieten, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder
von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam
erstellt oder anerkannt worden ist. Die Bundesregierung kann durch
Rechtsverordnung Vorschriften über den näheren Inhalt
und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln
erlassen. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) ist ein
Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und
nach vier Jahren neu zu erstellen. Die Mietspiegel liefern
Orientierungsgrößen für Mietanhebungen im
freifinanzierten Wohnungsbau. Nominalzins
Der Nominalzins ist der jährlich zu entrichtende Zins
für das Nominalkapital.
Die vereinbarte Tilgung und
der Nominalzins bestimmen die Höhe der laufenden monatlichen
Belastung. Es muss vereinbart werden, ob der Nominalzins fest
(Zinsfestschreibung) oder variabel ist. Notar
Eine wichtige Aufgabe des Notars ist die Beurkundung von
Immobilienkaufverträgen.
Ein Notar ist
Träger eines öffentlichen Amtes und muss dabei
unparteilich und verschwiegen sein. Er unterliegt nach dem
Beurkundungsgesetz der Pflicht, alle Beteiligten aufzuklären
(Belehrungspflicht).
Er muss die Beteiligten also
über rechtliche Folgen informieren, die ihre beurkundete
Willenserklärung (z.B. Immobilienkauf) hat. Notaranderkonto
Das Notaranderkonto wird vom Notar eingerichtet, damit
darauf der Kaufpreis eingezahlt wird.
So soll verhindert
werden, dass es zu Vermengung mit anderen Beträgen kommen kann.
Häufig erhält der Notar von der finanzierenden Bank
einen Treuhandauftrag. Erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung
und der Bestellung der Grundschuld darf der Notar das Geld vom
Notaranderkonto an die Verkäufer weiterleiten. Notargebühr
Das Honorars des Notars wird in der Gebührenordnung
geregelt.
Die Notargebühr richtet sich nach dem
Geschäftswert der Urkunde, die beurkundet wird. Die
Höhe der Gebühren richtet sich bei einem Kaufvertrag
nach dem Kaufpreis, bei der Eintragung von Grundpfandrechten nach dem
Sicherungswert. Nutzfläche
Die Nutzfläche ist in § 42 Abs. 4 II BV
erläutert.
Zur Nutzfläche
gehören alle Flächen, die in der Wohnfläche
nicht enthalten sind: Keller, Dachboden, Heizraum, Flächen
unter Schrägen im Dachgeschoß,
Treppenaufgänge, usw. Offene Immobilienfonds
Beim offenen Immobilienfonds verschaffen die erworbenen Fondsanteile
unmittelbares, gemeinschaftliches Eigentum der Zertifikatsinhaber an
(mindestens 10) Immobilienobjekten, wobei unbeschränkt
Immobilienzertifikate ausgegeben, auf Verlangen aber auch wieder zu
Lasten des Fondsvermögens zurückgenommen werden
können. Siehe auch geschlossene Immobilienfonds.
Penthouse
Eine meist über das gesamte oberste Geschoss eines
Hauses errichtete Wohnung.
Überlicherweise sind
Penthouse-Wohnungen sehr luxuriös gestaltet und meist mit
einer Dachterrasse ausgestattet. Pergola
Eine Pergola ist eine Begrenzung (z. B. für
Müllplätze und Gartenflächen), die Raum
schafft, aber meistens auch als Sichtschutz gedacht ist. Sie kann auch
ähnlich wie ein Tor über dem Eingangsbereich
angebracht werden. Als Material wird vor allem Holz verwendet. Die
Pergola hat eine offene Struktur. Prolongation
Verlängerung eines Darlehens nach Ablauf der vereinbarten
Laufzeit zu gleichen oder veränderten Konditionen. Rangstelle
Im
Falle einer Zwangsversteigerung gibt die Reihenfolge der Eintragungen
im Grundbuch, also die Rangstelle Auskunft darüber, wer beim
Erlös zuerst zum Zuge kommt. Eintragungen kann es in Abteilung
II und III des Grundbuches geben. Bei Eintragungen in verschiedene
Abteilungen entscheidet der Tag des Eintrags über den Vorrang.
Statt einer zeitlichen Reihenfolge können auch andere
Vereinbarungen getroffen werden, die ins Grundbuch eingetragen werden.
Rangverhältnisse im Grundbuch
Unter mehreren Rechten in derselben Abteilung des Grundbuches bestimmt
sich das Rangverhältnis (= Rangordnung) nach dem Zeitpunkt des
Antrags und der Nummer der Eintragung. Sind Rechte in verschiedenen
Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe des früheren
Tages (Eintragungsdatum) eingetragene Recht den Vorrang. Rechte mit
demselben Eintragungsdatum haben den gleichen Rang. Bei der Verwertung
eines Grundstücks muss das Recht im höheren Rang vor
dem Recht im niedrigeren Rang voll befriedigt werden. Das
Rangverhältnis kann nachträglich geändert
werden. Hierzu bedarf es der Einigung zwischen dem
zurücktretenden und dem vortretenden Berechtigten sowie der
Eintragung der Änderung in das Grundbuch. Räumt der
Gläubiger einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld den
Vorrang ein, so muss außerdem der Eigentümer
zustimmen. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt mitzuteilen.
Rangvorbehalt
Das im
Grundbuch einzutragende Recht des
Grundstückseigentümers oder eines Dritten, sich bei
einer Belastung des Grundstücks vorzubehalten, ein anderes
Recht mit Rang vor dem bestellten Recht eintragen zu lassen. Rendite
Die Rendite ist ein Verhältnis aus dem Ertrag einer
Kapitalanlage während eines Jahres und dem investiertem
Kapital. Restschuldversicherung
Risikolebensversicherung für den Darlehensnehmer, deren
Versicherungssumme sich entsprechend der sinkenden Darlehensschuld von
Jahr zu Jahr verringert. Bei Eintritt des Versicherungsfalles wird die
Restschuld vollständig durch die abgetretene oder
verpfändete Versicherungssumme getilgt. Dient oftmals zur
zusätzlichen Sicherung von Personalkrediten, die im Rahmen
einer Baufinanzierung eingesetzt werden. Ist bei vielen Bausparkassen
obligatorisch mit der Darlehensgewährung verbunden. Da
vielfach zwischen Bausparkasse und Versicherungsunternehmen
Gruppenversicherungsverträge bestehen, sind die
Versicherungsbeiträge zumeist besonders günstig.
Risiko-Lebensversicherung
Eine Risiko-Lebensversicherung dient zur Absicherung einer
Baufinanzierungen, falls der Hauptverdiener einer Familie eines
plötzlichen Todes stirbt. Mit der Versicherung können
dann die Verpflichtungen der Finanzierung weiter eingehalten werden.
Schuldzinsen
Schuldzinsen sind nur bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten
steuerlich absetzungsfähig. Sicherungsübereignung
Eigentumsübertragung mit der Abrede, die zur Sicherung
übereignete Sache nur bei Nichterfüllung der
gesicherten Forderung zu verwerten. Sondereigentum
Das Sondereigentum ist der Bereich des Gebäudes, an
dem keine Miteigentumsrechte anderer Eigentümer, sondern an
dem ausschließlich alleinige Eigentumsrechte bestehen. Das
ist i. d. R. die Wohnung, aber nicht alles innerhalb der Wohnung ist
auch Sondereigentum. Alles, was für den Bestand und die
Sicherheit des Gebäudes notwendig ist - wie z. B. tragende
Wände und Hauptinstallationsleitungen - sind kein Sonder-,
sondern Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum muss in sich
abgeschlossen sein, d. h. es muss eindeutig von anderen Wohnungen und
vom Gemeinschaftseigentum abgetrennt sein. Außerdem muss es
in bauordnungsrechtlicher Hinsicht einigen Mindestanforderungen
genügen (Schall- und Wärmeschutz). Ausnahme:
Garagenstellplätze, die dauerhaft markiert sind. Sondernutzungsrecht
Einzelnen Eigentümern kann der Gebrauch von
gemeinschaftlichem Eigentum zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden.
Das sind meist Autostellplätze, Terrassen- oder
Gartenflächen. Dieses Sondernutzungsrecht kann nur durch die
Teilungserklärung zugestanden werden mit der Konsequenz, dass
deren Einräumung, Änderung oder Aufhebung immer alle
Eigentümer zustimmen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss
wäre nicht ausreichend. Von der Sondernutzungsfläche
– die exakt bestimmt sein muss – sind alle anderen
Miteigentümer ausgeschlossen. Übrigens ist die
Übertragung eines Sondernutzungsrechts an eine Person, die
nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist,
unzulässig (möglich ist aber die Vermietung von im
Sondernutzungsrecht stehenden Bereichen). Sondertilgungen
Sondertilgungen sind Tilgungen, die außerhalb der
vereinbarten regelmäßigen Tilgungen stattfinden. Die
mögliche Höhe und die Bedingungen für
Sondertilgungen werden im Darlehensvertrag festgelegt. Sonderumlage
Die Sonderumlage ist eine
außergewöhnliche Zahlung in besonderen
Fällen, wenn z.B. eine notwendige Reparatur
durchgeführt werden musste und die Wohngelder dafür
nicht ausreichend kalkuliert wurden. Souterrain
Räume im Untergeschoss eines Gebäudes mit
Tageslicht-Fenstern. Die Fläche dieser Räume
zählt zur Nutzfläche. Nur in wenigen
Ausnahmefällen kann das Souterrain zur Wohnfläche
gerechnet werden. Sparren
Vom First zur Traufe verlaufende tragende Balken eines
Dachstuhls.
Sie dienen zur Befestigung der Dacheindeckung.
Spekulationsgewinn
Spekulationsgewinn kann aus Spekulationsgeschäften resultieren.
Es liegt ein Spekulationsgeschäft vor, wenn eine Immobilie
innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird. Der
Gewinn oder Verlust eines solchen Geschäftes wird aus
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten,
Veräußerungspreis und Werbungskosten ermittelt. Er
kann erhöht werden, wenn es Abschreibungen innerhalb der
Spekulationsfrist gibt. Der Spekulationsgewinn muss versteuert werden.
Sturz
Träger, der über Fenstern, Türen oder
Durchgängen eingelassen wird, um die Tragfähigkeit
der Mauer zu erhalten. Teileigentum
Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden
Räumen einer Immobilie (also gewerbliche Räume wie
Praxis- und Kanzleiräume, Läden, Büros usw.).
Teilungserklärung
Erklärung des Grundstückseigentümers
gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem
Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit
Sondereigentum verbunden sind (= Wohneigentumsrechte). Mit der
Teilungserklärung wird sachenrechtlich das Wohnungs- und
Teileigentum begründet. (§ 2 WEG). Der
Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche
Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche
Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Nutzungsrechte (z.B.
Stellplätze) gekennzeichnet. Die Teilungserklärung
ist Voraussetzung für die Anlage der
Wohnungsgrundbücher. Danach erst ist eine Belastung der
Miteigentumsanteile möglich. Tilgung
Unter Tilgung versteht man die
regelmäßige Rückzahlung des Darlehens durch
den Darlehensnehmer. Außer den Tilgungen fallen noch die
Zinszahlungen an. Bei höherer Tilgungsrate verkürzt
sich die Laufzeit des Darlehens. Häufig wird eine Tilgung von
1% vereinbart mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Traufe
Die Traufe ist die untere Kante der Dachfläche, die
parallel und waagrecht zum First verläuft. Umschuldung
Ablösung eines Darlehens durch einen bei einem anderen
Kreditinstitut aufgenommenen Kredit, meist zu günstigeren
Konditionen. Eventuell berechnet der alte Kreditgeber dafür
aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Statt
umzuschulden ist es auch möglich, ein Foreward-Darlehen als
Anschlussfinanzierung abzuschließen. Unbedenklichkeitsbescheinigung
Damit ein neuer Eigentümer ins Grundbuch
eingetragen werden kann, muss vom Finanzamt eine
Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt werden. Mit dieser wird
bestätigt, dass der neue Eigentümer die
Grunderwerbsteuer entweder bezahlt hat, von der Steuer befreit wurde,
ihm die Steuer gestundet wurde, oder sonstige Regelungen getroffen
wurden. Gegen die Eintragung liegen somit keine steuerlichen Bedenken
vor. Veräußerungsbeschränkung
Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein
Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines
Wohneigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder
eines Dritten i. d. R. des Verwalters bedarf. Die Zustimmung darf
jedoch nur aus wichtigem Grunde, z.B. Gefahr der Störung des
reinen Wohncharakters, Ungeeignetheit des potentiellen Erwerbers, sich
in die Gemeinschaft standesgemäß einzuordnen,
versagt werden. Verkehrswert
Der Verkehrswert kann mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens
oder anderen Methoden der Immobilienbewertung ermittelt werden. Es ist
der Preis für ein Grundstück, der erzielt werden
könnte, zum Zeitpunkt der Ermittlung und im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr. In die Ermittlung des
Verkehrswertes werden auch die tatsächlichen Eigenschaften,
die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstückes,
ohne Rücksichten auf persönliche oder
ungewöhnliche Verhältnisse einbezogen. Vollfinanzierung
Wird eine Immobilie nur durch ein Darlehen finanziert, also
ohne Anteil von Eigenkapital, dann spricht man von einer
Vollfinanzierung. Die Kreditinstitute verlangen dann aber
häufig andrer Sicherheiten. Voranfrage
Zur Voranfrage bedarf es eines schriftlichen Antrags. Die
Voranfrage dient zur Klärung von Einzelfragen im Zusammenhang
mit dem geplanten Vorhaben, noch bevor der Bauantrag gestellt wird.
Dies können z.B. Fragen sein zur Gewährung von
Ausnahmen, zur Verwendung bestimmter Baumaterialien, zur
überbaubaren Grundstücksfläche bis hin zu
Gestaltungsfragen. Die Voranfrage ist immer dann empfehlenswert, wenn
irgendwelche Zweifel an der Zulässigkeit des geplanten
Bauvorhabens bestehen.
Stehen
öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht im Wege, wird wie bei
der Baugenehmigung ein Vorbescheid erteilt, welcher befristet ist. Wird
ein Bauantrag innerhalb der Geltungsdauer gestellt, so kann die
Genehmigungsbehörde die im Vorbescheid geklärten
Fragen im Baugenehmigungsverfahren nicht anders bewerten. Vorfälligkeitsentschädigung
Diese Entschädigung muss vom Darlehensnehmer an das
Kreditinstitut bezahlt werden, wenn er den Darlehensbetrag vor Ablauf
der Darlehenslaufzeit zurückbezahlt. Das Kreditinstitut
lässt sich so für die fehlenden zukünftigen
Zinszahlungen entschädigen. Vorkaufsrecht
Der Vorkaufsberechtigte bekommt das Recht auf Vorkauf einer
Immobilie eingeräumt. Wenn die einräumende Person mit
einem Dritten einen Kaufvertrag abschließt, kann der
Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben und in den Kaufvertrag
eintreten. Das Vorkaufsrecht kann ins Grundbuch eingetragen werden oder
vertraglich festgelegt sein. Außer diesem privaten
Vorkaufsrecht gibt es auch das öffentliche Vorkaufsrecht, das
den Zugriff auf Grundstücke durch die Gemeinden sichert.
Wärmeschutzverordnung
(vom 16. 8. 1994). Enthält Anforderungen an den baulichen
Wärmeschutz und den Jahresheizwärmebedarf, die
für jeden Bauherren zwingend vorgeschrieben sind. Wurde am 1.
2.2002 durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst.
Werkvertrag
Vertrag mit
einem Bauunternehmer oder Bauhandwerker, der den Auftragnehmer zur
Herstellung oder Veränderung einer Sache, den Auftraggeber zur
Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.
Beinhaltet eine Gewährleistungspflicht des Auftragnehmers und
eine Verjährungsfrist von 5 Jahren, beginnend ab dem Zeitpunkt
der Abnahme des Werkes soweit nichts anderes (z.B.
Gewährleistung nach der Vergabe- und Vertragsordnung
für Bauleistungen) vereinbart wurde. Wertermittlung
Durch das Verfahren der Wertermittlung wird der Verkehrswert
einer Immobilie ermittelt.
Auf dem Verkehrswert wiederum
basiert der Kaufpreis und der Beleihungswert der Immobilie. Aus dem
Beleihungswert ermitteln die Kreditinstitute die Beleihungsgrenze.
Diese muss nicht mit dem Verkehrswert übereinstimmen, da die
Beleihungsgrenze eine Risikobeurteilung der Bank darstellt, in die
verschiedene Faktoren einbezogen werden. Wirtschaftsplan
Eine Eigentümergemeinschaft braucht für
jedes Kalenderjahr einen Haushaltsplan.
Er muss vom Verwalter
aufgestellt werden und wird normalerweise für jedes Jahr im
Voraus beschlossen. In den Wirtschaftsplan werden Einnahmen und
Ausgaben bei der Verwaltung, die anteilsmäßige
Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und
Kostentragung und die Beiträge zur
Instandhaltungsrücklage einbezogen. Nachdem der
Wirtschaftsplan beschlossen wurde, sind die Eigentümer
verpflichtet, die entsprechenden Vorschüsse zu leisten. Nach
Ablauf des Kalenderjahres muss der Verwalter eine Abrechnung vorlegen.
Aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses kann die
Eigentümerversammlung auch jederzeit bewirken, dass die
Rechnungen durch den Verwalter vorgelegt werden. Wohnflächenberechnung
1) Gemäß §§ 42-44 II. BV. Bei der
Ermittlung der Wohnfläche sind die Grundflächen von
Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von
mindestens 2 Metern voll, mit einer lichten Höhe zwischen 1
und 2 Metern zur Hälfte und mit einer lichten Höhe
von weniger als 1 Meter nicht anzurechnen. Zum Wohnbereich
zählende Balkone, Loggien, Terrassen können mit 50
Prozent ihrer Fläche der Gesamtwohnfläche zugerechnet
werden . 2) Gemäß DIN 283/277
bei Bauanträgen zu verwenden. Nach dieser Berechnungsmethode
werden Balkone u. ä. (s. o.) mit 25 Prozent der
Wohnfläche zugerechnet. Wohngeld
Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft haben
festgelegte Vorschüsse in regelmäßigen
Zeitabständen (z. B. monatlich) zu entrichten. In diesem
Wohngeld (Hausgeld) sind alle Kosten entsprechend dem Wirtschaftsplan
enthalten. Der einzelne Eigentümer kann das Wohngeld im Falle
der Vermietung an den Mieter in gewissem Umfang weiterverrechnen. Es
sind dies dann die "umlagefähigen Mietnebenkosten". Der
Begriff "Wohngeld" wird aber noch in einem anderen Zusammenhang
verwendet.
Das Wohngeld ist eine Unterstützung zur
Miete bei Geringverdienern, berechnet, genehmigt und ausgezahlt durch
die Wohnungsämter. Berechtigte Personen müssen dort
einen Antrag stellen. Wohnungseigentumsgesetz
(WEG)
Das WEG definiert den Begriff des
Wohnungseigentums, regelt u. a. seine Begründung (durch die
vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch
Teilung), die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, das
Wohnungserbbaurecht, die Verwaltung und Veräußerung
des Wohneigentums sowie die Inhalte, Ansprüche, Vermietung und
Veräußerung von Dauerwohnrechten. Zarge
Holz-,
Stahl-, oder Kunststoffrahmen für Türen und Fenster,
der ins Mauerwerk eingelassen wird. Zinsbindung
Bei einer Zinsbindung werden die Zinsen eines Darlehens
für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Zinssatz
Der Zinssatz drückt die Höhe der Zinsen in
Prozent aus. | 
